Земля и люди / №57 от 14 Февраля 2018 г.

Рукотворный кошмар


поделиться
ВКонтакт Facebook Google Plus Одноклассники Twitter Livejournal Liveinternet Mail.Ru
Если документы на собственность не оформить по всем правилам и вовремя – быть беде

Если Михаил Должиков не договорится с Россельхозакадемией, то придется сносить построенные им на свои деньги теплицы, а потребители больше не получат свежих овощей, выращеных по голландской технологии.

«У попа была собака…»

Для начала – несколько историй из жизни. Материал, опубликованный в «Нашем времени» 19 июня 2014 года в № 215, рассказывал о судебной тяжбе фермера из Каменского района с местными чиновниками за собственность, купленную на открытых торгах. Анатолий Шипилов три года отстаивал свои права, но все завершилось его полным поражением: зерноток и мастерскую по ремонту сельхозтехники, на которых к тому времени он работал несколько лет, оформить в собственность ему не позволили. Тогда Шипилов вместе с сыновьями приехал на двух тракторах на центральную площадь поселка Глубокого, поставил их в сторонке, тут же разбил палатку, укрепил плакат «Фермер голодает» и начал акцию протеста. Правда, длилась она недолго – в конфликт вмешались областные власти, министерство сельского хозяйства и продовольствия, разобрались в ситуации, предложили вариант выхода. Короче, проблему решили в «ручном режиме». На днях мы связались с Каменским районом, заместитель главы по сельскому хозяйству Владимир Воеводин сообщил, что Шипилов – фермер успешный и благополучный, ток и мастерская – работают. 

– Шипилов оформил и ток, и мастерские в собственность, сегодня он расширяет свое хозяйство, – подтвердила нам глава Пиховкинского сельского поселения Алла Гинетова. И добавила:

– Если бы в 2005 году, когда он приобрел эти строения, сразу оформил законным образом свои права, а не тянул с этим почти семь лет, никакой бы голодовки не потребовалось!


«Бизнес – под снос» 

В № 166 от 3 июня 2016 года этот материал появился после того, как с предпринимателем из Аксайского района мы обошли все возможные инстанции – и уполномоченного по защите прав предпринимателей, и депутатов Законодательного собрания Ростовской области и Государственной думы. А в итоге ему пришлось исполнить решение суда – снести часть капитального ангара, которая, по данным со спутника, «залезла» на территорию лесхоза – на земли, принадлежащие государству. 

Казалось бы, что значат каких-то 250 квадратных метров в огромном массиве земель? 

А предприниматель понес миллионные убытки: пока разбирали кровлю, сносили до основания стены, пошли дожди, затопило дорогостоящие запчасти к импортным большегрузным автомобилям.

В ручном режиме вопрос решить не удалось. Но предприниматель выжил, предприятие восстановил, работает. 

Правда, убытки сильно притормозили темпы развития: остановилось строительство теплицы, другие проекты, в том числе и благотворительные. 

А меня до сих пор мучают сомнения: разве нельзя было по-другому вопрос решить – по-соседски? К примеру, прирезали бы к госсобственности такую же, пусть даже большую территорию – за строением, то есть, – произвели бы равноценный обмен. И всем было бы хорошо. Но такой вариант в законе не был предусмотрен. Правда, и запрета на него нет…

«Дело о сливной яме» 

Материал об еще одном пострадавшем бизнес-проекте – в Зерноградском районе – вышел в «Нашем времени» 18 августа 2015 года в №223. Трое предпринимателей из станицы Мечетинской построили на одном общем фундаменте магазин. И все трое в одночасье оказались перед проблемой из-за крохотного пятачка земли, на котором им пришлось разместить сливную яму. На участке, который 12 лет никто не использовал, и тот стоял без дела, вдруг объявился… арендатор! Кто же думал, что арендатор может «проявиться»? Никто и не проверял. А с его появлением развернулась баталия, из-за которой у одной из троих основателей дела нервы не выдержали, свою часть объекта продавать решила. 

Разные истории. Объединяет их общий вывод. Беды начинались из-за оформления земли. Если документы не оформить вовремя и по всем правилам, будут серьезные проблемы – вплоть до потери собственности... 


За что штрафуют?

Начальник отдела государственного земельного надзора управления Росреестра по Ростовской области Самвел МАНУКЯН.Поскольку большинство проблем начинается с ошибок при заключении договоров аренды или отсутствия регистрации права собственности на землю и имущество, мы отправились в Росреестр с папочкой своих материалов и с вопросом: за какие грехи чиновники предпринимателей штрафуют? 

– По собственной инициативе мы бизнес практически не штрафуем! Если посмотреть на статистику, то количество запланированных проверок каждый год уменьшается кратно. Так, на 2018 год их запланировано всего около 40 на всю область. Для сравнения еще в 2017 году было 135, а в 2016 – 511. Основой работы в отношении субъектов предпринимательства являются обращения конкретного лица или организации, – сказал начальник отдела государственного земельного надзора управления Росреестра по Ростовской области Самвел МАНУКЯН.

Нам показали несколько дел, по которым к предпринимателям пришлось применять взыскания, и предложили на конкретном примере, который наделал много шума в городе Новочеркасске, разобрать ситуацию. 

Мы о ней тоже наслышаны. В 90-е ведущий научный сотрудник Михаил Должиков выкупил у учреждения, в котором работал, – Северо-Кавказского научно-исследовательского института ветеринарии – два хозяйственных помещения: коровник и зернохранилище, а в придачу получил по договору купли-продажи и землю под ними – 2,5 гектара. В то время все, что было связано с производством, в том числе и сельскохозяйственным, особой цены не имело. А Должиков фактически помог в определенный момент институту выжить. И сам стал успешным предпринимателем, выращивает в своих теплицах овощи по голландской технологии. Правда, землю и имущество, имея на руках договор купли-продажи, он не оформил. И вот спустя почти 20 лет Россельхозакадемия, которой принадлежало когда-то это добро, решила собственность, нагулявшую приличный жирок, улучшенную трудом и вложениями Должикова, себе вернуть. А заодно и землю, серьезно за это время подскочившую в цене. И в феврале 2015 года зарегистрировала на все это право собственности. В результате после десятка судов Должиков оказался… всего лишь арендатором имущества. А по земле, на которой оно находится, нет договоров вообще. 


Есть заявитель – есть проблема!

– Таково положение вещей на сегодняшний день, – констатирует Манукян. – Росреестру, с точки зрения земельного надзора, образно говоря, нет никакого дела до того, оформлен участок или нет (это проблема формирования налогооблагаемой базы). Но только до того момента, пока не поступит сигнал о нарушении.

В соответствии с положениями Земельного кодекса и кодекса об административных правонарушениях, если установлено, что предприниматель самовольно занимает и использует земельный участок, ему не принадлежащий, то его привлекают к административной ответственности.

В нашем случае поводом к проверке послужило обращение руководителя территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Василия Федоренко. В ноябре 2015 года Росреестр официально поставили в известность о том, что конкретный предприниматель, возможно, незаконно использует земельный участок. Новочеркасский отдел Росреестра провел административное обследование. От проверки оно отличается тем, что мы не имеем права взаимодействовать с землепользователем до начала проверочных мероприятий. Есть право осмотреть объект без захода на территорию, запрашивать информацию в различных органах и у должностных лиц, которые ею обладают. К примеру, из архитектуры – о том, что это за земельный участок, из Кадастровой палаты – о правах на него. Если в ходе обследования установлены признаки нарушения, это – повод для проведения проверки. 

– То есть если предприниматель обнаружит за границей участка группу лиц с папками, которые не пожелали вступить с ним в контакт, а просто заглянули за ограду, покрутились вокруг и отбыли, то это значит, что проводилось административное обследование?

– Вполне вероятно.

– А как из-за забора можно оценить, используется участок по назначению или нет?

– К примеру, участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, и собственник платит за это небольшой налог, а сам использует его для производства или торговой деятельности. Это явное несоответствие видов разрешенного использования, что наносит вред земле как природному объекту, а также позволяет собственнику платить меньшие налоги. Человек же назначение участка не изменил. Хотя для этого достаточно всего пяти дней, причем процедура бесплатная.

– Кто дает право конкретному чиновнику проводить проверку?

– Порядок проведения проверок любого бизнеса, в том числе и малого, предписывает, что решение обязательно согласуется с прокуратурой. Причем добро дают только первые лица – и Росреестра, и областной прокуратуры, в крайнем случае – заместители. Ни рядовой сотрудник, ни начальник отдела ни в прокуратуре, ни в Росреестре таких полномочий не имеют.

В Новочеркасске после проведения административного обследования была организована внеплановая проверка. Она и показала, что документов на земельный участок у предпринимателя Должикова нет. Земля – собственность Российской Федерации. И потому 21 марта 2016 года ему было выдано предписание: до 18 июля 2016 года и штраф уплатить в 10 тысяч рублей, и земельный участок оформить должным образом. Но специалисты Росреестра понимали, что в установленный законом срок такое предписание нереально выполнить, что ситуация неоднозначная. Налицо – конфликт, который перешел в судебный спор, и необходимо дождаться окончательного решения, чтобы установить, действительно ли человек отказывается освобождать земельный участок самовольно, либо его позиция законная и обоснованная. Начальник территориального отдела объяснил руководству Росреестра, что предприниматель Должиков – уважаемый в Новочеркасске человек, у него – солидная репутация, авторитет, он – агроном высочайшего класса. Именно профессионализм позволил ему на брошенных землях и в полуразрушенных помещениях создать успешное предприятие. И потому в рамках действующего законодательства Росреестр неоднократно в течение полутора лет (до октября 2017 года) по ходатайствам предпринимателя продлевал отсрочку по исполнению предписания. Должиков и это оспаривал, но суды и первой, и вышестоящих инстанций не нашли оснований для отмены постановления.

Предприниматель добровольно штраф так и не оплатил, а участок не оформил. Через полтора года после первого сигнала специалист Росреестра уже не имел достаточных оснований для того, что и дальше продлевать срок исполнения предписания. Протокол о неисполнении ранее выданного предписания мы направляем мировым судьям. Мировой судья, рассмотрев этот протокол, привлек господина Должикова за неисполнение предписания к административному штрафу в 10 тысяч рублей. 

– И как долго это может длиться?

– Долго. Штрафы, потом штрафы за неуплату штрафов, потом в дело вступают приставы... Долгие и неприятные разбирательства. Чтобы всего этого избежать, нужно изначально все делать по закону.

Росреестр предупреждает

Обязательная процедура регистрации должна быть соблюдена. В Росреестре постоянно ведут прием все руководители отделов, в сложных случаях подключаются первые лица. Ежедневно в управление поступает до 50 обращений с просьбой проконсультировать и предпринимателей, и простых граждан по проблемам оформления объектов недвижимости. Здесь готовы ответить на все вопросы. 

Правда, это для тех, кто уже предупрежден и вооружен. А как же Должиков? В 2020 году, по сведениям Росреестра, у него заканчивается договор аренды имущества, которое он из бросового, по сути, своим трудом сделал золотым. И что же? Прощай, бизнес? Вместо теплиц, выращивающих для горожан овощи по современным технологиям, появятся высотки? Ну не для того же, чтобы сажать огурцы, все это затеяли?! Может, пора включить «ручное управление»?

Комментарии читателей
(Вход для анонимных комментаторов обозначен зеленой иконкой) Не публикуются комментарии, содержащие ненормативную лексику, ссылки на сторонние ресурсы, сообщения рекламного характера или противоречащие законодательству РФ. Лучшие комментарии могут быть опубликованы в газете.
Новые публикации
Также в рубрике
Колос Верхнего Дона
От зари до темна гул моторов и аромат свежеобмолоченного зерна ныне – по всему Верхнему Дону 
Про хлеб и воду
В разгар жатвы губернатор Василий Голубев обсудил перспективы нового урожая с ее участниками в одном из лучших хозяйств Октябрьского района
Хлеба – налево, хлеба – направо
По обе стороны  автодороги, которая  тянется  от окраины Азова в сторону Кагальника, желтым ковром расстилаются поля озимой  пшени...
Посадите розы у забора
Как один квадратный метр двора привел к настоящей войне
Как садоводам выйти из тени, и зачем это нужно муниципалитетам
Совет муниципальных образований Ростовской области поддержал команду Татьяны Поливановой и ее проект, который позволит «разрулить» все так называемые ...