«Почему за шесть лет «усохли» наши земельные доли?» — с таким вопросом от имени нескольких собственников земельных долей обратился в редакцию «Нашего времени» Владимир Кариков из хутора Харьковского Зимовниковского района. И мы отправились к нашим подписчикам, чтобы понять, что же случилось с их землей, каким образом могла «усохнуть» земельная доля.

Успеть в уходящий поезд

Надо сказать, что, прежде чем обратиться в редакцию газеты, Владимир Андреевич куда только не писал по поводу этого странного «усыхания»: и в районную администрацию, и в прокуратуру. Полученные ответы, заверявшие его, что никто у хуторян земли не отнимал, его никак не удовлетворяли, и он все писал и писал, пытаясь докопаться до истины.

Не мог понять человек: куда от каждой земельной доли подевалось по два гектара сельхозугодий. Предыстория «усыхания» такова: когда в 1992 году земли колхоза «Харьковский» разделили между теми, кто имел на них право,  то выходило на каждого собственника по 28,3 гектара сельскохозяйственных угодий (величина условная), или 780 баллов.  На пашню условно приходился 21 гектар, на пастбище – 7,3 гектара, так решили дольщики в ноябре 2002 года на общем собрании, где  было принято решение об образовании общей собственности на земельный массив.  Документ  подписали все оставшиеся 144 участника долевой собственности бывшего колхоза «Харьковский».  Там  значилось, что каждый выделяет свою долю в соответствии с качеством земель.

И пошло-поехало. Из общедолевой собственности выделяли свои доли те, кто образовывал фермерские хозяйства и брал в аренду земли, уводя за собой часть собственников. Большой земельный участок уменьшался,  как пирог, от которого отрезают порционные куски. Но если пирог, образно говоря,  делят так, чтобы всем досталось поровну, с земельными долями в хуторе Харьковском все происходило несколько иначе. В основу-то был положен совсем иной принцип. Кто взялся скот выращивать — брал пастбища. Они по баллам ценились меньше, чем пашня. Потому целины приходилось на те же самые 780 балло-гектаров больше, нежели пашни. Кто на растениеводство ставку сделал – брал пашню, тем на те же 780 балло-гектаров земли доставалось меньше. Все соответствовало закону и решению общего собрания собственников. Когда в 2004 году они получили новые свидетельства на право собственности, в них были прописаны все те же 780 баллов и 28,3 гектара сельскохозяйственных угодий на земельную долю. И народ продолжал  «спать спокойно».  В 2011 году районное начальство потребовало, чтобы собственники свои свидетельства немедленно заменили. Видимо, вспомнили, что вовремя не внесли в документ исправления: утверждение новой площади сельхозугодий (26,3 га), в соответствии с протоколом  общего собрания в ноябре 2002 года и проведенным межеванием колхоза «Харьковский»,  который является правоустанавливающим документом, и на основании которого и должна быть  уменьшена площадь при перерегистрации. Получили люди новые свидетельства, а в них прописано, что теперь они имеют право на земельную долю размером в 26,3 гектара сельскохозяйственных угодий. Правда, балло-гектары – те же самые. Вот тут-то народ и призадумался.

— Куда подевались два наших кровных гектара с каждого участка?

— Почему земля растаяла именно в момент замены свидетельств, а нас никто об этом в известность не поставил? — спрашивали задетые за живое граждане.

Свои вопросы они повторили и на собрании, состоявшемся в конце февраля в ДК хутора Харьковского. Туда возмущенный народ пригласил представителей районной власти: Анатолия  Мельникова  — начальника отдела сельского хозяйства, Александра  Щуку —главу сельского поселения и журналиста «Нашего времени». Приехал на встречу Владимир Черников, которому сдают свои земли в аренду обиженные дольщики. Кстати, и Владимир Анатольевич с той же проблемой столкнулся: он оказался обделенным пастбищами, поскольку обделены его арендодатели. Главной фигурой на этом собрании стал ведущий специалист-эксперт Зимовниковского отдела управления Росреестра по Ростовской области Александр  Черноморов. Его районные и местные власти попросили разъяснить людям суть проблемы. Ему и пришлось «за всех» объясняться с народом. Именно от него люди впервые услышали, каким образом «усыхали» площади долей, зато прирастало их качество — исключительно за счет пашни. На первый взгляд все справедливо. Люди сами такое решение приняли, да и вообще — такая практика сложилась не только в Зимовниковском районе.  Из 27 хозяйств района, где есть долевая форма собственности, только на земли двух хозяйств изготовлены предварительные проекты межевания. Остальные собственники земельных долей тихо выжидают. А к чему приведет такая позиция, если все и впредь останется по-прежнему, нетрудно просчитать. Если будут люди выходить со своей землей из общедолевой собственности и вымежевывать участки все по тому же принципу — оценивая их в балло-гектарах, то целины — то есть пастбищ — в общедолевой собственности не останется и вовсе. И, соответственно, уменьшится размер доли в гектарах.

Перед фактом

Казалось бы, на что обижаться? Лучшая земля-то осталась в общедолевой собственности. Радоваться надо. Но в Зимовниковском районе своя специфика:  чтобы вырастить достойный урожай в зоне рискованного земледелия, необходимы большие затраты. А вот для мясного скотоводства здесь условия почти идеальные. Так что пастбища здесь только на бумаге ценятся ниже, чем пашня. А в реалии  пользуются большим спросом, что и доказывает конкретный пример хутора Харьковского. Если бы районные власти, у которых, кстати, в штате

11 специалистов муниципального земельного надзора, все это вовремя объяснили людям, не было бы проблемы. В других районах выделение земельных долей в участки тоже шло с учетом балло-гектаров, только в строгих рамках норматива: определенное количество гектаров пашни, определенное количество гектаров пастбищ. Кстати, давно это было. В Зимовниковском районе явно запаздывают с оформлением долей в земельные участки. Наверное, люди бояться чего-то нового, как это бывает. А промедление играет против хозяев долей. В некоторых районах возникали прецеденты, когда у людей на руках документы о праве на земельную долю есть, а свободной земли не осталось. И хорошо, если оставшимся дольщикам хутора Харьковского достанутся участки по 26 гектаров. Нет у них проекта межевания. Нет и точных сведений. Земли может быть и больше, а может — и меньше. 

И как же быть?

В таких случаях людей все официальные инстанции посылают в суд.  Можно с уверенностью сказать, что выиграют от этого многие: адвокаты, владельцы ксероксов… А крестьяне в итоге проездят последние гроши, изучат земельное законодательство, но в финале для них прозвучат медные трубы.

— Иск в суде не будет удовлетворен, — так нам ответили несколько юристов, с которыми мы консультировались по этому вопросу. —Ведь люди сами решили на общем собрании выделять земли по качеству – по балло-гектарам. Фактически дали согласие по желанию выделять одним пашню, другим — пастбища. Так что раз уж сложилась такая практика, то единственный выход: сделать предварительный проект межевания, как и советует специалист-эксперт Росреестра Александр Викторович Черноморов. Пока не дошло до того, что последним участникам общедолевой собственности останется одна  пашня, без пастбищ.  Кстати, пример дольщиков хутора Харьковского — другим наука. 

Когда материал был готов к печати, мы пригласили в качестве эксперта начальника отдела земельных отношений, планирования и оборота земель сельскохозяйственного назначения министерства сельского хозяйства и продовольствия Ростовской области Галину Винникову:

—  В принципе в том, что уменьшился земельный пай, никто не виноват. Раз приняло собрание решение выделять землю по качеству, а оно на тот момент могло определяться в балло-гектарах, то все действия законны. Просто сами дольщики могли не разобраться, к чему приведет их решение. А на сегодняшний день такого понятия — «балло-гектары» — в земельном законодательстве не существует. Так что  стоит на общем собрании дольщиков рассмотреть этот вопрос и определить, каким образом впредь будут выделяться индивидуальные участки.