Как отказаться от навязанной управляющей компании? Крыша течет уже второй год, в подвале лужи, по стенам — трещины. Такие жалобы привычно слышать от жителей «старого» Ростова. Но не от новоселов трехлетнего элитного дома.

Сначала жильцы дома по адресу ул. 339-й Стрелковой дивизии, 12 Д требовали исправить эти недочеты от управляющей компании «Очаг», которая содержит дом со дня его сдачи в эксплуатацию. Но ситуация не менялась. Последней каплей для жильцов стала нецелевая, по их мнению, растрата почти полумиллиона из дополнительных взносов «на благоустройство дома» — особого благоустройства они так и не дождались. 

Два года назад собственники дома выбрали новую форму управления — ТСЖ «Калина», сообщили об этом УК и потребовали передать техническую и бухгалтерскую документацию на дом.

— Как положено, уведомление мы отправили заказным письмом, — рассказала председатель ТСЖ «Калина» Людмила Сысоева. — Как обычно, никакой реакции не последовало. Тогда мы обратились в районную администрацию, а потом — в суд.

… За полтора года судебных разбирательств между ТСЖ «Калина» и УК «Очаг» Фемида отдавала предпочтения поочередно то одним, то другим. Сейчас правда на стороне «Калины». Но буквально на днях начнется очередное, пятое, судебное заседание о передаче документов на дом по ул. 339 -й Стрелковой дивизии, 12 Д.

Пока идут суды, противостояние между УК и ТСЖ перешло в горячую фазу: обе «формы управления многоквартирным домом» пытаются утвердить свою власть. Руководство УК «Очаг» требует погасить долги и, наконец, стало вывешивать отчеты о проделанной работе (в которых жильцы наблюдают массовое отклонение от реальности). А правление ТСЖ с 1 июня этого года приступило к своим обязанностям. Сейчас «Калина» заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, спиливая болгарками железные двери в собственном доме, чтобы обеспечить доступ к узлам учета, — сотрудники управляющей компании закрываются изнутри и отказываются впустить даже участкового.

Ведь у руководства УК «Очаг» — иной взгляд на ситуацию. Они считают договор об управлении домом действующим по сей день и особых недостатков в своей работе не видят.

— Сегодня все правовые полномочия на управление— у ООО «УК «Очаг». Собственники договоров с нами не расторгали. Сейчас происходит рейдерский захват власти злостными неплательщиками — на доме более миллиона рублей долга, — утверждают они. Хотя правомочность создания ТСЖ не отрицают.

Как уйти от УК?

Сторонников «Очага» — единицы, а ТСЖ «Калина» сейчас поддерживают 68% собственников квартир в 159-квартирном доме. Как выполнить волю большинства?

Юристы интернет-портала Vdolevke.ru, объединяющего новоселов со всей России, знают об этой проблеме не понаслышке. По их наблюдениям, досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией непросто. Для этого есть два повода: нарушение процедуры выбора УК или невыполнение этой компанией условий заключенного с жильцами договора.

В первом случае требуется внимательно перечитать статьи  43-48 Жилищного кодекса РФ. Если изложенная там процедура выбора формы управления не была соблюдена — это повод для расторжения договора. Но только в судебном порядке, обращаться в данном случае к местным властям бесполезно.

Нарушение условий договора со стороны УК доказать куда сложнее. Все сбои в работе компании должны быть зафиксированы документально, например, в виде жалоб жильцов. Но, чаще всего, для этого требуется дорогостоящая экспертиза, которая должна не только описать ситуацию, но еще и отметить бездействие управленцев. Только после этого жильцы могут сообщить руководству УК о своем желании расторгнуть договор. В итоге этот вариант почти всегда также решается в судебном порядке.

Самый оптимальный, по словам специалистов, способ уйти от УК — дождаться окончания срока договора. Главное, не упустить время: согласно ст. 162 п.6 ЖК РФ без заявления одной из сторон о прекращении отношений договор на управление домом считается продленным.

«УК от застройщика»

Но в случае с ТСЖ «Калиной» последний вариант не подойдет. Договор с «Очагом» у жителей оканчивается через полтора года, примерно в это же время завершается гарантийный срок от застройщика ООО «Славяне». Потом все строительные недочеты придется доделывать новой управляющей компании или ТСЖ — за счет жильцов. А таких «ошибок строителя» в этом доме много.

— Зимой стены ледяные. Вскрыли внутреннюю отделку, а вместо утеплителя — строительный мусор! — жалуются жильцы.—  У высоких подъездных лестниц нет пандусов, без которых и дом-то принять не должны были, в доме-трехлетке уже проржавели трубы, выше 5-го  этажа — проблемы с водоснабжением. А противопожарных шлангов, которые должны быть на каждом из семнадцати этажей, мы в глаза не видели: они исчезли на следующий день после сдачи дома.

Такие «недочеты» выявили первые же жильцы дома. Но УК «Очаг» требовать «гарантийки» от застройщика не спешила. По мнению жильцов, потому, что досталась им эта управляющая компания от застройщика: у учредителей ООО «УК «Очаг» и ООО «Славяне» — одна и та же фамилия.

Тенденция последних лет: после постройки дома застройщик передает его собственной управляющей кампании. Сделать это не сложно, ведь ему принадлежат «голоса» непроданных квартир.

— Строительной фирме на первых порах это выгодно: в новом доме ремонтировать ничего не надо, а «подшефная» УК легко может скрыть огрехи и не сообщать жильцам о недоделках в доме, — подтверждают догадки жильцов специалисты. — Проблемы от такой политики проявятся через несколько лет.

Особенно вольготно себя чувствует «УК от застройщика» в тот период, когда жильцы дома регистрируют права собственности на оплаченную и фактически принадлежащую им квартиру. Эта процедура может длиться до года, и в это время с жильцов легче стребовать деньги, например, на остекление или облицовку дома.

Что делать?

На самом деле, небольшая управляющая компания с полным штатом сотрудников — это оптимальный вариант для новостройки, где жильцы еще мало знакомы между собой, а многие квартиры еще не заселены. Но только в том случае, если работает УК на жильцов, а не на «хозяина».

Чтобы добиться этого, нужно:

— оценить предлагаемую управляющую компанию: опыт работы, штат сотрудников, предлагаемые услуги. Спросите мнения у жителей других домов этого УК. Пока есть сомнения, бумаги лучше не подписывать. Требования застройщика: «сначала договор, а потом ключи от квартиры»  незаконны!

— изучить договор с УК еще до подписания. В нем обязательно должны быть графы «ответственность сторон» и подробный перечень обязательных работ по содержанию дома. Обратите внимание на сроки и форму отчетности за проделанную работу. Такой договор может длиться от одного до пяти лет, но лучше выбрать минимальный срок;

— грамотно оформлять свои претензии: жалоба в письменном виде должна быть датирована росписью принимающего или штампом заказного письма. Тогда это — документ, на которой следует не ждать реакции, а добиваться выполнения оговоренных в договоре работ. Даже с помощью суда — в этом случае в помощь Жилищному кодексу вступает Гражданский, а иногда ФЗ «О защите прав потребителей»;

— отслеживать все отчеты управляющей компании и сверять их с действительностью: может ли двухметровая оградка на палисадник стоить 25 тысяч? Если нет, стоит обратить внимание прокуратуры на этот факт;

— все дополнительные сборы, особенно «на благоустройство», платить не стоит — чаще всего такие работы выходят или в графу квитанции «содержание дома», или в гарантийные обязанности застройщика. В крайнем случае, заключайте дополнительный договор.

К сожалению, контроль за работой управляющей компании зачастую куда более хлопотный, чем за ТСЖ: основные принципы те же, но сказывается удаленность руководства. В любом случае, как показывает практика, от УК не мечтают избавиться только те жители, которые действуют активно и согласованно.