Весной этого года Раиса Андреевна К. решила перестроить свой домик на ул. Каракумской (окраина Ворошиловского района в Ростове). Как и положено, собрала все документы на строительство и обратилась в районную архитектуру за разрешением (такое нужно брать и при капитальном ремонте).

Однако ответ ее поразил: так как по соседству возводится строение с нарушением отступа от границы — всего один метр вместо трех, то для соблюдения противопожарных нормативов ей предложили перенести стену запланированного ею дома на пять метров в глубь участка. Хотя очертания участка Раисы Андреевны таковы, что в этом варианте она сама нарушит строительные нормы уже по отношению к меже другой соседки.

Пока женщина искала законные пути осуществить свою стройку, застройщик соседнего «индивидуального трехэтажного жилого дома» (согласно выданному в июле 2009 года разрешению) начал возводить четвертый этаж. А потом еще и один, неловко маскирующийся под мансарду, только на метр шире строящегося здания.

Эта мансарда и стала главной головной болью Раисы Андреевны: выступающие скаты крыши уже нависли над ее участком. На ее сад посыпался строительный мусор, а во время дождя — кубометры воды!

В апреле женщина начала писать жалобы во все инстанции. Вскоре к ней присоединились и соседи «коттеджа» с другой стороны: официально тот стоит последним по улице Каракумской, а фактически ниже его по склону находятся участки с выходом на соседнюю улицу Одностороннюю. Значительная часть водостока идет прямо к ним, и первый же весенний ливень проделал каналы через несколько участков.

Спустя несколько недель комиссия по пресечению самовольного строительства объектов на территории Ростова-на-Дону признала этот «коттедж» незаконно возводимым многоквартирным домом. В мае суд Ворошиловского района постановил: строительство запретить. Этим остались недовольны обе стороны.

Почему-то запретили строить лишь четвертый этаж. А если считать цокольный и мансарду, тут их уже все шесть! — недоумевает Раиса Андреевна. —  Это строение незаконно в принципе, я настаиваю на его сносе.

Сносить нельзя достроить?

— В Гражданском кодексе РФ определены три признака самовольной постройки, — поддерживает жительницу начальник отдела контроля за градостроительной деятельностью органов местного самоуправления Министерства территориального развития РО Александр Тарасенко. —  Это возведение постройки без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, либо на самовольно занятом земельном участке. По этому же закону «самоволку» не признают собственностью застройщика и сносят за его счет. Наличие хотя бы одного из признаков влечет признание дома самозастроем. Строение на Каракумской имеет два из трех..

Между тем, такие дома строятся и сдаются. Скорее всего, такова будет судьба и этого «коттеджа»: опечатку судебных приставов только в июне строители срывали трижды и продолжали работы. Ведь по многочисленным объявлениям, размещенным в интернете, сдача «четырех-этажного + мансардный этаж дома» (по тексту объявления) обещана в первом квартале 2010 года. И, согласно тем же объявлениям, большинство из 48 квартир уже проданы. Это, к слову, тема для рассмотрения компетентными органами данной ситуации с точки зрения защиты прав неопределенного круга лиц. 

— Люди падки на дешевизну. И забывают, что дешево продаются только украденные вещи,— уверен Александр Тарасенко. — И эти дешевые квадратные метры  сворованы.

У кого воруем?

В первую очередь, у соседей по улице. Строить многоквартирный дом в частном секторе можно лишь после  публичных слушаний. Которых, разумеется, никто проводить не стал, нарушив право людей высказать свою точку зрения на подобное соседство.

«Обворованными» окажутся и сами будущие жильцы этого коттеджа.

— Для многоквартирного дома есть норматив свободной площади. Должна быть отведена отдельная территория на площадки для игр детей, для тихого отдыха, для выбивания ковров, для размещения мусорных контейнеров, — поясняет Александр Алексеевич.

На участке должно быть озеленение, дорожки, малые архитектурные формы. Необходимы подъезды к дому, разворотная площадка для «скорой» и пожарной машины. В зависимости от количества проживающих эти площади конкретно определяются действующими градостроительными нормативами. Можно самим подсчитать, какая  свободная территория должна быть вокруг вашего коттеджа.

— Что делают застройщики: они строят 40-50-квартирный дом на одном участке (около 7 соток) вместо положенных двух-трех, — поясняет Александр Тарасенко. — Сумму «экономии» можно узнать, просмотрев объявления о продажах земельных участков в этом районе.

Выгода от такой покупки будет не столько значительной, когда уже после поселения возникнут непредвиденные траты. Например, если застройщик сумеет подключиться к уже существующим коммуникациям, не рассчитанным на многоквартирный дом. В дальнейшем для нормального давления воды или напряжения дополнительные мощности придется выкупать (или достраивать подстанции, прокладывать трубы) уже жильцам.

Или же устраивать «капиталку» через пару лет после заселения — как и какими материалами строится дом, кроме застройщика, не знает никто. Многоквартирные дома требуют разработки проектной документации  и контроля за ходом строительства госстройнадзора. Специалисты должны на разных этапах строительства отслеживать безопасность и надежность  несущих конструкций здания, участков сетей инженерно-технического обеспечения… Но разрешение на строительство у застройщика Екатерины Головиной (по документам это она, хотя в объявлениях указано ООО «Мастер- Хаус») есть только на индивидуальный дом — такие не проверяют.

А конкретно в этом случае у будущих соседей Раисы Андреевны будет еще и неприятный сюрприз в виде близко расположенных подземных вод. Они не дают покоя соседям коттеджа, каково будет будущим жильцам цокольного этажа новостройки?

Налицо признаки самозастроя и крупных неприятностей. Но дом — стоит. Почему?

— В первую очередь, с попустительства районной администрации, в чьих полномочиях выдавать разрешение на строительство индивидуальных жилых домов, контролировать «подведомственную» территорию и принимать конкретные меры по предотвращению нарушений. А не «играться» с застройщиками в поддавки, — считает Александр Тарасенко. — Часто выдаются разрешения на постройку индивидуального жилого дома по адресу, где уже практически построен пятиэтажный дом. Тем самым создают для нарушителя «алиби», то ли по незнанию, то ли по халатности, то ли… Обратите внимание, архитектор Ворошиловского района еще в апреле ответил Раисе Андреевне, что соседний дом строится с серьезными нарушениями. Но в строительство не вмешался, проверку не провел. Таких примеров, как  на ул. Каракумской, в Ростове — сотни. Только официально выявлено 86 подобных, строящихся под видом односемейных (их список с адресами можно найти на сайте администрации РО donland.ru). Некоторые из них обратили на себя внимание еще пару лет назад. Застройщиков штрафовали, отзывали разрешение на строительство, обращались в прокуратуру… А «украденные» квадратные метры продолжают строиться, занимая так необходимую для  населения нишу единственно доступного жилья.