Практика показывает, что комплексная застройка новых территорий является наиболее перспективным направлением в жилищном строительстве. Однако построить в короткие сроки жилье без развития инфраструктуры очень сложно, при этом оперативно создать инфрастркутуру, необходимую для освоения новых земельных участков, вполне возможно, если привлечь государство и частный бизнес.

«Реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства с использованием механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП)» был посвящен семинар, состоявшийся в Ростове.

В семинаре приняли участие директор центра ГЧП «Внешэкономбанка» Александр Баженов, партнер юридической компании Herbert Smith LLP Ольга Ревзина, зам. министра территориального развития, строительства и градостроительства Ростовской области Николай Безу­глов, главный архитектор области Алексей Полянский, а также представитель девелоперской компании, реализующей в области крупнейший проект комплексного освоения территорий в целях массового жилищного строительства в Левенцовке (жилой район «Западные ворота»), директор по развитию ЗАО «Патриот» Игорь Далаксакуашвили.

В процессе семинара обсуждались вопросы определения роли региональных, административных, муниципальных и государственных бюджетов разных уровней в финансировании развития инфраструктуры (инженерной, транспортной и социальной), необходимой для освоения территорий под массовое жилищное строительство.

— Государство ставит перед субъектами Российской Федерации глобальные задачи по возведению жилья. Например, в Ростовской области мы планируем за 5 лет ввести в эксплуатацию 11 миллионов квадратных метров жилья, преимущественно эконом-класса, — заметил Николай Безуглов. — Ростовская область располагает перспективными территориями под застройку в Таганроге, Батайске, Волгодонском, Аксайском и других районах. Мы хотим выйти на следующий показатель: к 2020 году строить 1 квадратный метр жилья в год на каждого ростовчанина. Государственно-частное партнерство призвано стать тем инструментом, который позволит нам решить эти задачи.

В РФ за полтора минувших года в 33 регионах, включая нашу область, были приняты местные законы, регулирующие деятельность ГЧП. Они разные, учитывают региональную специфику и позволяют максимально эффективно использовать инвестиционные механизмы.

— Нам, как государственной корпорации, интересны проекты именно комплексного освоения территорий, капиталоемкостью не ниже 2 миллиардов рублей, с окупаемостью от 5 до 10 лет, — подчеркнул Александр Баженов. — В качестве одного из успешных примеров совместной работы государства и бизнеса могу привести сотрудничество «Внешэкономбанка» с Ростовской областью по проекту «Вода Ростова». Благодаря этому взаимодействию будут обеспечены водоснабжением новые территории под жилищное строительство, а также создан задел мощности ростовскому «Водоканалу» на будущее.

Одной из особенностей «Внешэкономбанка» является то, что он может финансировать проекты, как, например, в транспортной, энергетической сфере, ЖКХ, которые напрямую связаны со строительной инфраструктурой. Реализацию проекта в Левенцовке А. Баженов назвал уникальной.

— Это один из редких примеров, когда мы видим, каким образом можно вести комплексное развитие городской инфраструктуры для создания задела мощностей развития новых территорий городов, — отметил он.

По словам А. Баженова, планирование развития территорий должно быть комплексным и включать развитие самой инфраструктуры, создание новых рабочих мест, привлечение дополнительных источников финансирования. То есть важно определение роли правительства и бюджетов разных уровней в финансировании. И, наконец, в развитии инфраструктуры и запуска проектов комплексного развития территорий необходимо использовать механизмы частно-государственного партнерства.

На сегодняшний день строительство предусматривает три вида инфраструктуры — это инженерная, которая предполагает собственно площадку (подключение к сетям, в том числе к основным сооружениям магистральной сети); социальная (объекты здравоохранения, образования, правопорядка) и транспортная. Подготовка всех трех под строительство должна быть реализована заранее. В этом заинтересован любой инвестор. Но в таком случае сроки реализации проекта, его окупаемости, за счет будущих услуг существенно увеличиваются, соответственно, увеличиваются и риски для того, кто развивает инфраструктуру. Другая проблема в том, что даже если бюджет инвестирует, то существует попытка вернуть деньги в рамках аукционов по продаже земельных участков. Что фактически сразу отражается на цене квадратного метра. В то же время сроки освоения площадок зависят в большей степени от бюджетной обеспеченности в текущем году, чем непосредственно от реализации проекта. Какой выход? Чтобы внебюджетные инвестиции имели такое же обеспечение, как и частные. Схема государственно-частного партнерства как раз стремится учитывать эти принципиальные вопросы, включая краткосрочные и долгосрочные источники окупаемости инвестиций в инфраструктуру.

— Ростов-на-Дону всегда был одним из лидеров жилищного строительства. Около трех лет назад мы заявили о своем намерении прийти в этот регион и за прошедшее время подтвердили свои слова конкретными делами: модернизирован ростовский ККПД, активно продолжается реализация проекта «Западные ворота» в Левенцовском жилом районе. Реализуемый нами проект является наглядным примером эффективного государственно-частного партнерства, на основе которого возможно решать глобальные задачи возведения доступного жилья, — строить много, экономно и качественно, — сказал Игорь Далаксакуашвили. — Убежден, что применение механизмов ГЧП при подготовке площадок под застройку позволит максимально сбалансировать интересы сетевых компаний, региональной администрации, муниципалитета и девелоперов.

Как отметил Игорь Львович, семинар стал толчком для новой работы:

— Это будет первым шагом в развитии дальнейших взаимоотношений с квалифицированными консультантами, которые помогут создать рабочую модель механизма государственно-частного партнерства. И при юридически правильном подходе могут получиться реальные проекты по обеспечению инженерной инфраструктуры по освоению новых территорий, а значит, у всех строителей Ростовской области будет возможность на этих территориях строить.