Долевое строительство отменяется?

Если застройщик обанкротится, банк вернет покупателям жилья их средства с эскроу-счета. 

По мнению экспертов, перейти на новую схему финансирования в полном объеме рынок пока не готов. И банки не имеют опыта проектного финансирования, и среди застройщиков далеко не все смогут справиться с дополнительной кредитной нагрузкой. Многие из них в принципе не могут быть привлекательными для банка с экономической точки зрения. ЦБ выпустил отдельные критерии для кредитования заемщиков-застройщиков, определяющие уровень их кредитоспособности на основании различных параметров реализующегося проекта. 

Много времени потребует и подготовка пакета документов. Не менее 100 дней понадобится банку на их обработку. А теперь представьте, что будет, когда в банки по всей стране в один момент обратятся тысячи застройщиков? 

«Российская газета» приводит мнения аналитиков, которые просчитали, что внедрение новой схемы финансирования приведет к увеличению себестоимости строительства на 3–3,8 процента. 

Если объект по каким-то причинам не построят, средства, которые находятся на эскроу-счете, будут возвращены покупателю в полном объеме. А если что-то случится с банком, где находится эскроу-счет, то средства на эскроу (до 10 миллионов рублей) застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов. 

Минстроем России определены критерии для застройщиков, которые смогут не переходить на эскроу-счета с 1 июля 2019 года. Кроме проектов в высокой степени готовности, в их число войдут системообразующие девелоперы и те, кто реализует комплексные проекты и завершает проблемные объекты.

Системообразующим застройщик будет признан, если реализует проекты не менее чем в четырех регионах и имеет объем строящегося жилья более 4 миллионов квадратных метров. Речь, понятно, идет о крупных компаниях, которых много не бывает. 

По данным СМИ, на всю страну этим критериям соответствуют только две компании: группа ПИК, которая строит 7,6 миллиона квадратных метров, и ЛСР с 4,2 миллиона квадратных метров. 

Критерии по отбору компаний, которые смогут работать без эскроу-счетов, пока не утверждены. Их передали в правительство в конце марта. 

Послабления также планируется сделать для застройщиков, реализующих проекты комплексного освоения территорий. Для них достаточно иметь 15-процентную готовность для того, чтобы не переходить на эскроу-счета.

Компании, которые достраивают проблемные объекты по соглашению с регионами, также могут избежать перехода на эскроу-счета, при готовности объекта в шесть процентов.

– Это – не первое серьезное изменение правил игры на строительном рынке. В прошлом году с 1 июля требования, предъявляемые к застройщикам федеральным законом № 214, ужесточились. Теперь следует очередной шаг, – комментирует генеральный директор ООО «Фирма «Руслан», депутат Законодательного собрания РО Адам БАТАЖЕВ. – Все изменения мотивированы необходимостью защитить интересы дольщиков. А как получится на самом деле?

Знаете, я достаточно давно являюсь депутатом, и мой опыт работы в законодательной власти свидетельствует: закон – это живой организм. Он может изменяться, дополняться, совершенствоваться. И часто бывает, что законы, которые поначалу принимались в штыки, потом прекрасно работают – пример того же ОСАГО… Часть опасений не сбывались, некоторые положения правились. В общем, оценку нововведению можно будет дать, когда закон заработает и мы в предложенных условиях проживем какое-то время. 

Что не вызывает сомнения на данный момент? Часть застройщиков, и немалая часть, неизбежно уйдет с рынка – не всем будет по силам выполнить новые требования. Темпы строительства снизятся. Значит, высока вероятность того, что стоимость жилья вырастет как минимум на 15-20 процентов. И это – на фоне низкой покупательной способности населения... 

Однозначно выиграют в этой комбинации банки. Они получат достаточно серьезные деньги. При этом необходимо учесть, что на средства дольщиков, хранящихся на эскроу-счетах, проценты начисляться не будут. Строительство многоквартирного дома в среднем занимает два года. Прогнозируемая инфляция – 4%. Значит, для дольщиков хранящиеся на спецсчете деньги обесценятся как минимум на 8%. Но банки-то выигрывают!

Выигрывают и очень крупные строительные компании типа группы ПИК. Но таких на всю страну – не больше десятка…

– После 1 июля 2019 года долевое строительство просто перестает быть долевым. Средства дольщиков поступят только на специальные банковские счета – эскроу. Пока дом не будет введен в эксплуатацию и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику. С 1 июля застройщики будут вынуждены брать 100% стоимости строительства объекта в кредит у банка. Это резко увеличивает себестоимость проекта. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Значит, многие с рынка уйдут, – считает директор по правовым вопросам ООО «Ростовский кемпинг» Дмитрий КОСТЮЧЕНКО. – После принятия нового закона застройщики будут подчиняться ЦБ или кредитующему их банку, а не Минстрою. Теперь банки получат возможность не только оценивать характер трат застройщиков, но и приостанавливать их деятельность, обращаясь с соответствующей просьбой в Минстрой и правоохранительные органы, что может сильно повлиять на нормальный ход девелоперского проекта.

Кроме того, при слабых продажах банк может просто остановить финансирование стройки. И на законных основаниях «отжать» проект и передать его аффилированному с банком застройщику.

Согласно новому закону, банк не начисляет проценты на деньги дольщиков, которые хранятся на счетах-эскроу. Так, дольщику при банкротстве застройщика вернут ровно ту сумму, которую он заплатил. Так как в среднем строительство многоквартирного дома в России занимает 2 года, а прогнозируемая Центробанком инфляция составляет 4%, за время нахождения на спецсчете деньги обесценятся как минимум на 8%. 

Эксперты оценивают, что в ближайшие годы квадратный метр жилья может вырасти в цене на 20-30%. 

Все последствия законодательных новелл мы почувствуем только в 2020 году.

– Пока сложно оценить однозначно то, что принесут на рынок жилья новые требования законодательства, – говорит Каринэ ГАНЖИНА, руководитель ростовского центра продаж ООО «ВКБ-новостройки». – Это могут быть как достоинства, так и недостатки. С одной стороны, введение эскроу-счетов приведёт к снижению числа обманутых дольщиков. С другой – к увеличению стоимости жилья минимум на 15%. Будем смотреть, как это все заработает на практике. Это требование закона, и застройщики обязаны его соблюдать.