Если в доме были допущены сверхнормативные потери во внутридомовых сетях, несанкционированный разбор ресурсов, неучастие в расчетах незарегистрированных граждан, то эти расходы, по идее, должны не раскидываться безликими «потерями» на всех жильцов, а возмещаться ответственными за возникновение таких фактов лицами.

Кто отвечает и что делать?

А вот определить эти лица — задача сложная и требующая особой внимательности.

Логично предположить, что все перечисленные причины потерь электроэнергии происходят из-за отсутствия контроля со стороны управляющей организации. Однако сами руководители ТСЖ и УК твердо уверены: введение энергосберегающих технологий, поиски воров и ловля исчезающих киловатт в прохудившихся энергосетях — в интересах самих жильцов, и в обязанности организации по договору обслуживания жилого дома эти пункты не входят.

В этом случае им на руку еще и то обстоятельство, что значительная часть жильцов многоквартирного дома (по разным данным от 25 до 60% жителей области) вообще не заключала никакого договора, лишь оплачивая «по факту» полученные услуги от управляющей организации. С одной стороны, отсутствие договоров на обслуживание не позволяет самой управляющей организации выполнять ряд необходимых функций. Например, сослаться на защиту прав своих клиентов в полиции или в суде при разрешении конфликтной ситуации. С другой — освобождает от особенно трудоемких функций, например, отслеживание «нелегалов» в доме или мониторинг состояния энергосети. Отношения управляющих организаций с «бездоговорными» жителями предельно просты: оказали услугу — плати по квитанции, оказали некачественную услугу — покажи документ, по которому тебе должны ее вообще оказывать. Иными словами, жилец без договора пользуется демо-версией услуг ЖКХ. Кстати, именно отсутствием договора с конкретным собственником чаще всего прикрываются управленцы, чтобы не отвечать на жалобы или претензии.

Эта хитрая схема, которой с удовольствием пользуются многие управляющие компании, имеет одну брешь. Дело в том, что согласно п. 3 «Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства», утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.02.2004 г. № 89, расходы по техническому обслуживанию и ремонту общих коммуникаций и технических устройств должны учитываться в стоимости содержания и текущего ремонта жилья. А это — достаточно внушительная графа, которая в обязательном порядке есть в каждой квитанции за оплату ЖКУ. То есть услуга оказывается и оплачивается, следовательно, по ФЗ «О защите прав потребителей» обязана быть качественной.

Именно на «непредоставление услуги надлежащего качества по обслуживанию общедомовой энергосети, приведшее к материальному ущербу» (а не на «высокую стоимость электроэнергии») жители должны жаловаться в надзорные инстанции: государственную жилищную инспекцию РО, управление Роспотребнадзора по РО, прокуратуру. Или сразу — в суд, где можно потребовать провести полную экспертизу общедомовой системы электропроводки и определить, сколько же жители платят из-за халатности управленцев.

Итак, мы снова возвращаемся к необходимости проведения обследования внутридомовой электросистемы. Во время этой процедуры эксперты определяют незаконные подключения к общей системе дома в обход счетчиков (в том числе, в обход квартирного), подсчитывают фактическое потребление электроэнергии каждой квартиры при заведомо неисправно работающем  квартирном счетчике, определяют точную потерю электроэнергии в сетях дома. И, главное, составляют проект исправления выявленных недочетов.

В Ростовской области, к сожалению, в добровольном порядке такую услугу проводят крайне редко. Из десятка негосударственных лабораторий, обнаруженных автором этих строк в Ростове-на-Дону, провести полную проверку энергосистемы жилого дома взялись бы только две. И то — исключительно в виде заключения для судебного разбирательства.

— К концу этого года по ФЗ №261 «Об энергосбережении» получить энергетический паспорт обязаны только государственные учреждения, поэтому мы ждем наплыва таких заказов через 2-3 месяца, — признались в одной из таких организаций. — Пока мы подготавливаем кадры… Если и есть в нашей области энергоаудиторы жилых домов, их нужно искать и особенно спрашивать сертификат на такую работу и необходимые допуски. Так как стоит эта услуга очень дорого, лучше еще спросить о предыдущих работах специалиста и выехать на место, поспрашивать жильцов об эффективности проведенного исследования.

Вообще-то, это забота управляющей организации: согласно упомянутому уже ФЗ «Об энергоснабжении» в ближайшие годы каждый жилой дом должен получить энергетический паспорт, который разрабатывают на основе энергетического обследования. В обязательном порядке до 31 декабря 2012 года обследование должны проходить вводимые в эксплуатацию новостройки, тратящие более 10 млн. рублей на энергоресурсы, и включенные в государственные программы капитального ремонта дома. Относительно остальных домов жилфонда в законе ничего не сказано. Потому что любой объект, потребляющий энергию, должен пройти хотя бы одно обследование в течение пяти лет с момента вступления закона в силу в 2009 году.

Энергетический паспорт должен иметь информацию и о потенциале энергосбережения, и об оценке возможной экономии энергетических ресурсов. Этот документ подлежит передаче собственникам помещений в многоквартирном доме или лицу, ответственному за содержание многоквартирного дома.

По словам руководителей управляющих организаций из других регионов, где эта услуга более распространена, такие обследования с последующим исправлением всех выявленных недочетов, даже с условием кредита без каких-либо субсидий, окупаются за 3-5 лет.

Обратите внимание: для электротехнической экспертизы необходима следующая документация:

— разделы проекта по обследуемым электротехническим сетям;

— соответствующая проектно-сметная документация;

— исполнительные чертежи, заверенные исполнителем;

— акты на проведённые скрытые работы;

— другие акты (пусковые, приёмочные и т.д.).

Из-за смены управляющей организации (особенно при переходе из УК в ТСЖ) или судебных разбирательств с застройщиком таких документов на дом может просто не быть. Поэтому следует заранее уточнить полную комплектацию документов и заказать недостающие.