Вы решили приобрести жилье. Как избежать рисков при выборе объекта недвижимости, на какие основные вопросы необходимо обратить внимание? Попробуем разобраться вместе с нотариусом Еленой Стрюковой.

(Продолжение. Начало в № 648 от 1 ноября)

Совет шестой: следует исключить возможность двойной продажи приобретаемого права участия в строительстве. Договоры долевого участия подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при условии, если разрешение на строительство объекта было выдано после 1 апреля 2005 года. Если сведения о строящемся объекте и застройщике уже занесены в ЕГРП, то застройщик более благонадежен, и ему вполне можно довериться.

Если же право участия в строительстве приобретается не у застройщика, а у иного обладателя права, тогда необходимо обратиться к застройщику и получить информацию о надлежащем продавце права из реестра участников строительства. Данный реестр должен вестись всеми застройщиками.

Новому участнику строительства необходимо уведомить застройщика о приобретении им права и убедиться в том, что застройщик принял данное уведомление и внес в реестр сведения о нем.

Есть и некоторые особенности, связанные с приобретением прав на земельный участок, на котором будет расположен объект.

Во-первых, необходимо разобраться с тем, какой земельный участок предоставлен застройщику под строительство или какой земельный участок предлагает к продаже продавец для строительства жилого дома.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ все земли делятся на семь категорий:

— сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т.п.);

— населённых пунктов (городов, деревень, сёл т.д.)

— промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.;

— особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);

— лесного фонда;

— водного фонда;

— запаса.

Все земли, помимо целевого назначения, имеют определённый, документально закреплённый вид разрешённого использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причём вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях, и на земле населённого пункта.

Видов разрешённого использования земельных участков очень много. Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев используются под сельскохозяйственное производство, личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок), садоводство или огородничество, дачное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство, индивидуальное жилищное строительство.

Нужно иметь в виду, что земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества также можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жильё, но право регистрации в нём по месту жительства не предусмотрено.

А вот участки под индивидуальное жилищное строительство (предусматривающие регистрацию, прописку) обязательно должны быть застроены, нельзя просто развести там огород или организовать сад.

Личное подсобное хозяйство подразумевает, что на участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сады. Разрешение на строительство на такой земле не предусмотрено, хотя можно получить его, если земля относится к категории «земли населённых пунктов».

На земле крестьянско-фермерского хозяйства собственник обязан (в других видах пользования — это не обязанность, а право) вести сельскохозяйственную деятельность (сажать овощи, выращивать фрукты, разводить скот т.п.), он должен быть зарегистрированным частным предпринимателем и ежеквартально отчитываться о доходах в налоговых органах.

Таким образом, если вы решили купить землю, чтобы построить жилой дом и хотите в нем жить и быть там прописанным, то сам земельный участок на момент приобретения должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и разрешенное использование должно быть как «индивидуальное жилищное строительство».

Конечно, можно надеяться, что после покупки земли и строительства дома вам удастся перевести земельный участок в другую категорию, но нужно иметь в виду, что это достаточно сложно и не всегда возможно.

Имеющий в собственности землю, действительно может изменить вид её разрешённого использования. Но для этого требуется обратиться в местную администрацию с ходатайством, пояснив причину изменения целевого назначения земельного участка представить:

— документы, удостоверяющие личность;

— кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.

Градостроительным кодексом РФ (ст. 31, 32) установлено, что вопрос изменения вида использования земли подлежит обсуждению на публичных слушаниях, на которых местные жители должны выразить свое согласие, и установлена определенная процедура оповещения граждан и проведения публичных слушаний, по результатам которых местная администрация либо разрешает, либо отказывает в выборе данного вида целевого использования земли.

Во-вторых, необходимо выяснить вопрос наличия коммуникаций на земельном участке или поблизости от него (газа, света, канализации, воды). И, конечно, наличие благоустроенных проездов, дорог, и доступности общественного транспорта.

В-третьих, нужно разобраться с тем, что предлагает продавец, договор купли-продажи земельного участка, на котором вы сами будете строить жилой дом, самостоятельно выбирая подрядчика, или договор купли-продажи земли с подрядом на строительство коттеджа, когда и выбор подрядчика, который будет вести строительство, и даже проекты домов уже определены продавцом.

(Продолжение следует)