Этот дом стоит на пересечении Ворошиловского и Пушкинской, и кроме магазинов и офиса районной налоговой службы, здесь находятся еще и три этажа коммунальных квартир.
…Мы пришли в гости к нашим читателям, живущим в доме по адресу пр. Ворошиловский, 65, накануне общего собрания собственников — устав от коммунального беспредела, они решили сменить управляющую компанию. Вывесили объявление, обежали соседей… «Вот сменим управленцев и больше таких безобразий не допустим», — планировали они.
Но на объявленное собрание пришла лишь треть жителей… Надо ли говорить, что после этого у активистов, еще недавно полных решимости привести свое жилище в нормальное состояние, опустились руки?
Кому больше всех надо?
Но для того, чтобы сдвинуть вопрос о содержании дома с мертвой точки, без общего собрания не обойтись.
И начать нужно с создания совета дома. Наделенные полномочиями представлять интересы всех собственников дома активисты получат право требовать отчет от управленцев без созыва общего собрания и контролировать выполнение работ по обслуживанию.
Совет дома выбирают только из числа собственников. В нашем случае, когда жители пассивны, а владельцы нежилых помещений и вовсе не выходят на контакт, легче всего это сделать заочным способом (подробности данной процедуры описаны в ст. 47 ЖК РФ).
Бизнес-план
Перед тем как свежеизбранные представители дома придут с требованиями к управленцам, следует составить акт дефектов общедомовой собственности (в нашем случае это все здание за границами дверей коммунальных комнат и офисов). Сюда должны войти не только текущие трубы на кухне и трещины на потолке, но и состояние электропроводки, систем водоснабжения и отопления. Кроме конкретного перечня недоработок, это покажет самим жильцам, что в их доме нужно исправлять в первую очередь, а что пока терпит.
Стоит быть готовым к тому, что на оформленную документально коллективную претензию к управляющей компании, скорее всего, ответят шаблонно: «Нет денег». В нашем конкретном случае это может быть недалеко от истины.
Вопреки закону, предписывающему раскрытие информации, данные на сайте «Управляющей компании ЖКХ» устаревшие, здесь мы нашли только цифры на апрель 2011 года. Однако можно рассчитать: всего с жителей собирают по графе «содержание и ремонт общедомового имущества» около 140 тысяч рублей в год. Для пятиэтажного дома это действительно незначительная сумма. Тем более что частной собственностью в коммунальном доме является только сама комната, а общедомовой (кухня, санузлы, коридоры, коммуникации) — на порядок больше, чем в обычном многоквартирном доме.
Однако на самом деле этот конкретный дом — золотой! Но чтобы добраться до клада, совету дома предстоит на время переквалифицироваться
Для начала сделать перекличку собственников всего здания: бремя по содержанию дома должны нести не только жильцы. По сути, коридор на этаже коммуналки или подъезд — это такая же часть общедомовой собственности, как и фасад, значит, и оплачивать его ремонт владельцы магазинов или офиса должны наравне с жильцами (согласно п. 2 ст. 39 ЖК РФ — пропорционально их доле). Но начисляются ли им установленные 11,40 руб. за квадратный метр и куда именно идут эти деньги?
Следующий шаг: оценить использование общедомовых помещений. Например, стоило бы выяснить, кому принадлежит подвал, в котором обосновался еще один магазин? Шансов на то, что это до сих пор общедомовая собственность, мало (лет
Однако дом в данный момент в таком состоянии, что все «обнаруженные» средства кардинально ситуацию не изменят. И пока будут жильцы копить по «11,40 руб/кв.м»… Но не стоит забывать, что этот тариф на содержание и ремонт общедомового имущества установлен или для муниципального жилья данного типа, или же для домов, не выбравших иной размер платы. Возможно, сопоставив доходы дома и расходы на хотя бы текущий ремонт, эту цену придется повышать.
Определяется размер оплаты на содержание общедомового имущества опять же на общем собрании жильцов. И по словам специалистов, эта задача для совета дома куда сложнее, чем все вышеперечисленные варианты вместе взятые!
Как правило, вопрос с повышением оплаты на содержание общедомовой собственности решается после обсуждения точного плана работ, решения вопроса кредитования и получения гарантий полного отчета. В этом плане дотошность бизнесменов может сыграть на руку жильцам:
Все дороги ведут в администрацию
Такой фронт работы вряд ли под силу
Но что делать, если УК саботирует действия совета дома и не собирается даже в малой части выполнять свои обязательства? В этом случае, действительно, лучше менять на более энергичную.
Здесь самый оптимальный вариант действий: не бодаться с крупной управляющей компанией в одиночку, а привлечь в помощь районную администрацию. Согласно п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ, орган местного самоуправления на основании обращения собственников имеет право в пятидневный срок провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации. К составленному от имени совета дома (или коллективному с подписями всех собственников) заявлению о невыполнении управляющей компанией своих обязательств стоит прикрепить составленный акт дефектов и копии переписки с УК. Если описанное в жалобе подтверждается, администрация «не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации …»
В нашем случае это будет сделать даже легче: в доме около 20% неприватизированного жилья, то есть муниципалитет может выступать еще и как один из собственников. По требованию, указанному в письменном заявлении нанимателей (жильцов неприватизированных квартир), специалисты дирекции муниципального имущества Кировского района имеют право стать инициаторами общего собрания не только для смены УК, но и для всех вышеперечисленных действий: по вопросам выбора совета дома, получения годового отчета от управляющей компании, пересмотру тарифа на содержание общедомовой собственности и предложениям по ее ремонту.
