Обшарпанный подъезд, где на ступенях между вторым и третьим этажами скопились сугробы. Осыпающиеся от постоянного намокания потолки коридоров. Ржавые вечно текущие трубы и сложная система извлечения воды из крана общей кухни… Режиссера, снимающего фильм о послевоенном Ростове, такая картина привела бы в восторг — готовые декорации! А вот как здесь люди живут — непонятно.

Этот дом стоит на пересечении Ворошиловского и Пушкинской, и кроме магазинов и офиса районной налоговой службы, здесь находятся еще и три этажа коммунальных квартир.

…Мы пришли в гости к нашим читателям, живущим в доме по адресу пр. Ворошиловский, 65, накануне общего собрания собственников — устав от коммунального беспредела, они решили сменить управляющую компанию. Вывесили объявление, обежали соседей… «Вот сменим управленцев и больше таких безобразий не допустим», — планировали они.

Но на объявленное собрание пришла лишь треть жителей… Надо ли говорить, что после этого у активистов, еще недавно полных решимости привести свое жилище в нормальное состояние, опустились руки?

Кому больше всех надо?

Но для того, чтобы сдвинуть вопрос о содержании дома с мертвой точки, без общего собрания не обойтись.

И начать нужно с создания совета дома. Наделенные полномочиями представлять интересы всех собственников дома активисты получат право требовать отчет от управленцев без созыва общего собрания и контролировать выполнение работ по обслуживанию.

Совет дома выбирают только из числа собственников. В нашем случае, когда жители пассивны, а владельцы нежилых помещений и вовсе не выходят на контакт, легче всего это сделать заочным способом (подробности данной процедуры описаны в ст. 47 ЖК РФ).

Бизнес-план для дома

Перед тем как свежеизбранные представители дома придут с требованиями к управленцам, следует составить акт дефектов общедомовой собственности (в нашем случае это все здание за границами дверей коммунальных комнат и офисов). Сюда должны войти не только текущие трубы на кухне и трещины на потолке, но и состояние электропроводки, систем водоснабжения и отопления. Кроме конкретного перечня недоработок, это покажет самим жильцам, что в их доме нужно исправлять в первую очередь, а что пока терпит.

Стоит быть готовым к тому, что на оформленную документально коллективную претензию к управляющей компании, скорее всего, ответят шаблонно: «Нет денег». В нашем конкретном случае это может быть недалеко от истины.

Вопреки закону, предписывающему раскрытие информации, данные на сайте «Управляющей компании ЖКХ» устаревшие, здесь мы нашли только цифры на апрель 2011 года. Однако можно рассчитать: всего с жителей собирают по графе «содержание и ремонт общедомового имущества» около 140 тысяч рублей в год. Для пятиэтажного дома это действительно незначительная сумма. Тем более что частной собственностью в коммунальном доме является только сама комната, а общедомовой (кухня, санузлы, коридоры, коммуникации) — на порядок больше, чем в обычном многоквартирном доме.

Однако на самом деле этот конкретный дом — золотой! Но чтобы добраться до клада, совету дома предстоит на время переквалифицироваться в бухгалтеров-детективов.

Для начала сделать перекличку собственников всего здания: бремя по содержанию дома должны нести не только жильцы. По сути, коридор на этаже коммуналки или подъезд — это такая же часть общедомовой собственности, как и фасад, значит, и оплачивать его ремонт владельцы магазинов или офиса должны наравне с жильцами (согласно п. 2 ст. 39 ЖК РФ — пропорционально их доле). Но начисляются ли им установленные 11,40 руб. за квадратный метр и куда именно идут эти деньги?

Следующий шаг: оценить использование общедомовых помещений. Например, стоило бы выяснить, кому принадлежит подвал, в котором обосновался еще один магазин? Шансов на то, что это до сих пор общедомовая собственность, мало (лет 10-15 назад, особенно в центре Ростова, практиковалась продажа подвалов вместе с коммуникациями дома в частные руки), но если хотя бы часть используемых магазином помещений действительно принадлежат всем, то куда уходит арендная плата? Явно общедомовой собственностью является крыша, на которой красуется огромный логотип автоконцерна,— жильцы имеют полное право требовать, чтобы доход с использования под рекламные цели их собственности шел на текущий ремонт. С согласия жильцов этот пункт дохода можно еще и увеличить: вряд ли крупные рекламные агентства откажутся от размещения пары растяжек на здании в самом центре города по привлекательной цене (равной, например, стоимости застекления окон в подъезде).

Однако дом в данный момент в таком состоянии, что все «обнаруженные» средства кардинально ситуацию не изменят. И пока будут жильцы копить по «11,40 руб/кв.м»… Но не стоит забывать, что этот тариф на содержание и ремонт общедомового имущества установлен или для муниципального жилья данного типа, или же для домов, не выбравших иной размер платы. Возможно, сопоставив доходы дома и расходы на хотя бы текущий ремонт, эту цену придется повышать.

Определяется размер оплаты на содержание общедомового имущества опять же на общем собрании жильцов. И по словам специалистов, эта задача для совета дома куда сложнее, чем все вышеперечисленные варианты вместе взятые! Во-первых, и жильцы вряд ли согласятся за свои «хоромы» платить на 200-500 рублей дороже. Во-вторых, собственники нежилых помещений возмутятся на предложение «скинуться» на ремонт душевой. Последнее, кстати, может стать особенно серьезной проблемой: голосование на общем собрании рассчитывается не по количеству проживающих, а по доле собственности — мнение владельца магазина на целый этаж будет значить больше, чем десятка собственников коммунальных комнат.

Как правило, вопрос с повышением оплаты на содержание общедомовой собственности решается после обсуждения точного плана работ, решения вопроса кредитования и получения гарантий полного отчета. В этом плане дотошность бизнесменов может сыграть на руку жильцам: они-то не позволят с себя собрать ни копейки без объяснений.

Все дороги ведут в администрацию

Такой фронт работы вряд ли под силу двум-трем активистам из совета дома. Кто поможет?! В первую очередь по требованию совета дома все необходимые данные и предложения обязана предоставлять управляющая организация: по сути, все вышеперечисленное как раз и подпадает под понятие «управление общедомовой собственностью». Все обсуждения совету дома стоит фиксировать на бумаге: переписка, стенограмма совещаний с УК, приблизительные расчеты и предложенные варианты — все это стоит оформлять документально. Такой подход и расслабиться управленцам не позволит (закон предусматривает конкретные сроки на ответы), и остальных жителей позволит держать в курсе…

Но что делать, если УК саботирует действия совета дома и не собирается даже в малой части выполнять свои обязательства? В этом случае, действительно, лучше менять на более энергичную.

Здесь самый оптимальный вариант действий: не бодаться с крупной управляющей компанией в одиночку, а привлечь в помощь районную администрацию. Согласно п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ, орган местного самоуправления на основании обращения собственников имеет право в пятидневный срок провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации. К составленному от имени совета дома (или коллективному с подписями всех собственников) заявлению о невыполнении управляющей компанией своих обязательств стоит прикрепить составленный акт дефектов и копии переписки с УК. Если описанное в жалобе подтверждается, администрация «не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации …»

В нашем случае это будет сделать даже легче: в доме около 20% неприватизированного жилья, то есть муниципалитет может выступать еще и как один из собственников. По требованию, указанному в письменном заявлении нанимателей (жильцов неприватизированных квартир), специалисты дирекции муниципального имущества Кировского района имеют право стать инициаторами общего собрания не только для смены УК, но и для всех вышеперечисленных действий: по вопросам выбора совета дома, получения годового отчета от управляющей компании, пересмотру тарифа на содержание общедомовой собственности и предложениям по ее ремонту.