Именно так оценивает проведенный в Ростовской области мониторинг состояния многоквартирных домов руководитель научно-исследовательского центра экспертизы и диагностики зданий Ефим Гильман. Кандидат технических наук, он работает в этом направлении с 1981 года и уверен: прошедшая в 2013 году оценка почти 20 тысяч домов в большинстве своем не соответствует действительности. Поэтому вся региональная программа капитального ремонта МКД, основанная на этих данных, выстроена в корне неверно.



— Я не против новой системы капитального ремонта, — признается он. — Если у государства нет на это денег, тогда ремонтировать свои дома нужно самим жителям. Но ведь люди должны четко понимать, по какому принципу выстроена очередь на ремонт.

Вместе с Ефимом Давыдовичем открываем приложение №5 к постановлению правительства Ростовской области № 775 от 19.12. 2013г. и разбираем критерии определения очередности проведения капитального ремонта.

В списке: год постройки, процент физического износа конструктивных элементов, дата последнего проведения капитального ремонта, общая площадь дома и этажность, а также количество конструктивных элементов и инженерных систем. Все эти критерии оцениваются по балльной системе, по этим баллам и выстраивается очередь: когда именно плановый год ремонта той или иной составляющей здания.

— Каким образом на сроки ремонта влияют общая площадь здания или количество конструктивных элементов? — изумляется Ефим Давыдович. — Я облазил тысячи подвалов и чердаков, но еще ни разу не наблюдал влияние площади дома на их состояние.

Возражение вызывает у эксперта и критерий «год постройки» — по своему опыту он может судить, что для состояния дома этот фактор — второстепенный: «Не секрет, что имеются совсем старые дома со сроком эксплуатации более 75 лет, например на Б. Садовой, 81, где строительные конструкции находятся в хорошем состоянии. А сорокалетний дом на пр. Соборном, 69 — уже практически разрушен». Но даже если считать, что чем старше дом, тем его состояние хуже, то в приведенных в приложении коэффициентах нет ни прямой, ни логарифмической зависимости.

В корне неверно, по мнению Ефима Давыдовича, выстраивать дома в очередь по дате последнего капитального ремонта, ведь комплексные капработы в домах не проводят уже полтора десятка лет, только частичные: меняли крышу или штукатурили фасад. «По строительным нормам капитальный ремонт — это комплексное мероприятие, каким образом ремонт крыши может оказать хотя бы косвенное влияние на сроки ремонта подвала?» — не понимает он.

Но особое возмущение у Ефима Давыдовича вызывает критерий «физический износ конструкции». По словам эксперта, такого термина в строительном законодательстве вообще не существует. «ВСН 58-86 (р) были созданы Минжилкомхозом РСФСР в 1986 году исключительно для бухгалтерии, чтобы прикинуть объемы необходимых средств для планирования капитального ремонта, — поясняет он. — Это экономический, но не строительно-технический показатель и реального состояния здания он не отображает».

Но даже если оставить этот термин, выводы о состоянии здания должны делать специалисты с помощью аппаратуры, а не чиновники из межведомственных комиссий.

— Если в заключении о «физическом износе» нет упоминания об использовании специальной техники, данный документ составлен «от фонаря». Как возможно на глаз оценить трубу, забита ли она, ржавая под слоем краски или нет? Как оценить, есть ли грибок или глубину раскрытия трещины? — изумляется он. — Ни один врач не возьмется ставить диагноз без анализов, а наши коммунальщики почему-то определяют «болезни» зданий на глаз.

Проводятся ли сейчас такие обследования домов вообще? Крайне редко. В свое время поквартальным обследованием домов в Ростове-на-Дону занимался «Горжилпроект», но сейчас не найти данных о состоянии домов даже двадцатилетней давности.

— Весь огромный архив в прямом смысле был выброшен в мусорку, когда организация сменила владельца, — вспоминает Ефим Давыдович. — Уничтожен труд нашей сорокалетней работы по мониторингу зданий. Такая же судьба постигла и «Облжилпроект». И вместо того, чтобы клепать фиктивные отчеты о «физическом износе» – а ведь сотни жителей области прямо заявляют о поддельности этих заключений! — лучше сначала возродить систему мониторинга зданий. За полгода, которые отвели в областном министерстве ЖКХ на сбор этих данных, с нуля ни один чиновник точных данных не предоставит. В итоге региональная программа построена в лучшем случае на некомпетентных заключениях, а то и вовсе составленных, не выходя на объекты.

… Но даже при всем вышеперечисленном инженер с огромным стажем так и не смог выявить зависимость места дома в очереди региональной программы по капитальному ремонту от той или иной категории оценки. «Описанные в этих критериях коэффициенты математически необоснованны, такой подход дает возможность чиновнику высказывать субъективные, а не объективные мнения и суждения, — категорично резюмирует Ефим Давыдович. — Здесь нет технической конкретики, обуславливающей принятое решение, что позволяет манипулировать цифрами и принимать субъективное решение. Как простые граждане смогут проконтролировать точность выполнения закона?».

По словам Ефима Давыдовича, чиновники объясняют свою позицию действующим федеральным законодательством. «Это тоже лукавство, — комментирует он. — В Жилищном кодексе РФ есть ст. 168 п. 3, по которой все параметры оценки и выстраивания домов в очередь отдана на откуп регионам». Единственное федеральное требование к очередности продиктовано ФЗ «О приватизации» — первоочередными должны быть те дома, которые на момент первой приватизации квартиры требовали капитального ремонта. Однако по заявлению МинЖКХ РО, ни одного (!) документа, подтверждающего это, им не предоставили — официально таких домов в Ростовской области нет. «Эти документы там же, где и архив «Горжилремонта», – комментирует этот факт Ефим Давыдович.

Как же предлагает выстроить порядок ремонта 20 тысяч многоквартирных домов по всей области сам эксперт? По одному– единственному критерию — безопасность здания.

— Причем тут «степень износа фасада», когда только в одном лишь Ростове-на-Дону около десяти тысяч аварийных балконов! — возмущен он. — Вы только вдумайтесь в эту цифру —это 10 тысяч потенциальных человеческих жертв! И на этом фоне мы выстраиваем дома по принципу «где трещин на штукатурке больше»?

В ГОСТе 31937-2011 «Здания и сооружения» есть понятия «безопасность эксплуатации» и «техническая безопасность» с конкретным описанием. Это ликвидация аварийных балконов, перекрытий и выступающих частей фасада, но не «ремонт фасада» вообще. Про критерий «нарушение микроклимата в жилье» даже не вспомнили, но ведь он куда важнее «общей площади дома»: люди страдают от хронических заболеваний из-за сырости и плесени. Ни слова не сказано про утепление фасадов и энергоэффективность — это деньги самих жильцов. Но эти моменты невозможно определить чиновникам – оценивать состояние того или иного здания должны только специалисты по результатам обследования.

— Но ведь процедура мониторинга здания не каждому по карману?

— Девятиэтажная «свечка» — это 7–9 тысяч рублей и два дня работы специалистов. Это слишком высокая цена для того, чтобы сотня собственников узнала «диагноз» своего дома и вовремя занялись «профилактикой болезней»? Тем более, давайте не будет забывать: по закону каждый многоквартирный дом и так обязан иметь технический паспорт — диагностика является составной частью технического обслуживания.

«Вы думаете, что я такими громкими заявлениями преследую какие-то корыстные цели? Ни в коем случае  наши эксперты и так без дела не сидят. Я хочу совершенно бесплатно поделиться своим опытом, уникальным для Ростовской области! Но меня никто не слышит,  разводит руками Ефим Давыдович. – Я писал на имя министра ЖКХ Ростовской области, губернатору, депутатам Законодательного собрания РО, в Общественную палату  и не получил никакой реакции. Хоть кто-нибудь может мне объяснить, почему вопросы оценки технического состояния домов и необходимость их капитального ремонта решают юристы и политики, а не профессионалы с огромным стажем практической работы в этой сфере?! Неужели, не боятся, что из-за такого подхода скоро будут рушиться дома?»