Вопросы, связанные с проведением капитального ремонта по новой системе финансирования, наши читатели обсуждали с заместителем начальника Государственной жилищной инспекции Ростовской области Павлом Владимировичем Асташевым. На «прямую линию» в редакцию «Нашего времени» позвонили десятки человек: наших читателей интересовали в первую очередь гарантии прозрачности начислений и подробности оформления документов для таких работ.


«Нам правильно начислили?»

Несколько звонков касалось финансовой стороны вопроса: не все собственники до конца смогли разобраться в тонкостях системы накопления на капремонт. Так, ростовчанка Тамара Алексеевна была удивлена: «Почему мы платим в московский банк, а не ростовский? Они что, за наш счет будут ремонтироваться?

— Не московский банк, а «Банк Москвы», — уточнил Павел Владимирович. — Это один из крупнейших банков в России, который выиграл открытый конкурс, проведенный в соответствии с жилищным законодательством. Участвовать в этом конкурсе могли только те банки, которые подходят под установленные федеральным законодательством критерии, в том числе по величине собственных средств (20 миллиардов рублей) — в Ростовской области таких нет. Перечень всех подходящих банков можно найти на сайте ЦБ РФ.

Можете не переживать, на деньги донских собственников будут ремонтироваться только многоквартирные дома в Ростовской области.

Пенсионерка Валентина Владимировна просила уточнить: «Почему такая большая сумма тарифа? Вы точно проверили, она оправдана?».

— Минимальный размер взноса за капитальный ремонт на 2014 год — 6 рублей 20 копеек с квадратного метра — установлен правительством РО. Он соответствует федеральному стандарту стоимости капремонта, определенному Правительством России для нашего региона. Именно такой размер взноса минимально необходим, чтобы обеспечить ремонт всех многоквартирных домов в области в порядке очереди в соответствии с региональной программой.

Впрочем, собственники любого дома могут выбрать и свой тариф — выше минимального, если на общем собрании приняли решение провести капремонт ранее предельных сроков, установленных региональной программой, или выполнить дополнительные работы, не предусмотренные программой.

Нашему дому уже полвека, а ремонта никогда не было. Почему мы платим так же, как и жители новостроек, — так несправедливо! Может, для нас какие-нибудь скидки сделают?

—  Размер взноса на 2014 год одинаков для всех. А если говорить о справедливости, то это как раз вы должны были бы платить больше: затрат на ремонт вашего дома будет больше, чем на ремонт нового дома. Но никаких скидок или повышений в зависимости от состояния дома решили не делать. Ваш дом будет скорее отремонтирован, чем более «молодой», ведь одними из основных критериев расположения домов в очереди на ремонт являются годы их постройки и степень износа.

—  А когда у нас будет ремонт? Наша управляющая компания не отвечает…

—  Вы можете сами найти свой дом в региональной программе капитального ремонта, утвержденной постановлением правительства РО от 26.12.2013 г. № 803. Она размещена на сайте министерства ЖКХ РО.

Смена варианта

— Почему мои деньги идут на какой-то другой дом! — возмущена наша читательница Ада Яковлевна. — Разве это законно?

—  Вам приходят квитанции на какой-то другой адрес?

—  Нет, адрес и фамилия в квитанции указаны правильно, но как мне объяснили, на эти мои платежи будут ремонтировать чужие дома!

— Как я понимаю, ваш дом участвует в «общем котле» — вы оплачиваете взносы на счет регионального оператора НКО «Фонд капитального ремонта». Действительно, в этом случае деньги собираются со всех домов, выбравших такой вариант накопления, а ремонтируют дома по очереди, установленной в региональной программе капремонта и рассчитанной до 2049 года.

Чаще всего к наступлению определенного программой срока на счету самого дома средств не хватает, поэтому его отремонтируют и за «чужие» взносы по принципу взаимного финансирования. В любом случае, когда настанет очередь вашего дома, все уже собранные средства жильцов будут возвращены и использованы на финансирование вашего ремонта.

Если вас такой вариант не устраивает, в любой момент можно созвать общедомовое собрание собственников и решением 2/3 голосов изменить способ накопления. Но руководствоваться вам стоит не тем, что ваши деньги пойдут только на ваш дом, а целесообразностью: успеете ли вы накопить достаточно средств для проведения ремонта в установленный для вашего дома срок? Если у вас управляющая компания, то спецсчет будет под владением регионального оператора, но лишь номинально – распоряжаться средствами будут собственники, а оператор только поможет этот счет вам открыть и будет присылать вам квитанции. Если у вас ТСЖ, то счет вы должны будете открыть сами.

После принятия решения о смене варианта накопления вы должны передать копию протокола региональному оператору. Через два года уже накопленные к этому сроку деньги жильцов вашего дома будут переведены на ваш специальный счет – такое время нужно для того, чтобы вывести ваши средства из «общего котла», но ни копейки вы не потеряете.

—  А где гарантии, что банк, где копятся деньги, не сгорит до этого времени?

Самой главной гарантией является то, что банк, где накапливаются средства фондов капремонта на счете регионального оператора, один из крупнейших в России. Кроме того, ответственность за выполнение перед собственниками обязательств региональным оператором несет правительство Ростовской области. А если вы выберете свой счет, то сами должны будете определить надежный, по вашему мнению, банк из установленного списка.

—  Мы совершенно случайно узнали, что, оказывается, у нас в доме было общедомовое собрание в марте, где мы выбрали способ накопления – спец­счет, рассказывает Надежда Константиновна из Новошахтинска. А ведь дом у нас старый, квартир мало – мы не потянем! Да и собрания в нашем ТСЖ не было – никто из соседей даже не слышал об этом. Собираемся судиться, оспаривать это решение. Может ли Госжил­инспекция в этом помочь?

—  Мы не имеет права оценивать документацию на предмет фальсификаций. Госж­илинспекция вправе в судебном порядке оспаривать решения общедомовых собраний, но речь идет о нарушениях, допущенных при организации и проведении собрания по вопросам выбора УК, изменения способа управления, создания ТСЖ и вопросам, связанным с условиями договора.

В вашем же случае речь идет о том, что собрания, возможно, вообще не было, а протокол собрания попросту подложный это работа правоохранительных органов. Но даже если выяснится, что собрание все-таки было и решение по нему принято правомерно, то вы имеете полное право провести еще одно общедомовое собрание (вся нужная документация есть на сайте минЖКХ РО) и изменить способ накопления. В отличие от перехода от регионального оператора на спецсчет, перевести ваш дом в фонд вы сможете в течение месяца после оформления всех документов.

«Когда уже можно начать?»

Мы создали свой счет, когда мы можем начинать им пользоваться? интересуется Евгений Николаевич из Ростова.

Уточните: у вашего дома свой спецсчет, без участия регионального оператора?

Да, у нас спецсчет ТСЖ.

По закону собственники вправе в любое время принять решение о проведении капитального ремонта. Следовательно, и средствами, которые накапливаются на спецсчете, собственники также могут пользоваться сразу, как примут решение о проведении капитального ремонта.

—  А как нам это оформлять?

—  Для выполнения капремонта нужно провести собрание в соответствии со статьей 189 ЖК РФ (кворум собрания 2/3 голосов). На этом собрании обязательно определяете срок выполнения работ, конкретный перечень этих работ, источник финансирования (возможно, вам понадобятся еще дополнительные средства кредит или целевые сборы). Также на этом же собрании вы должны уже утвердить смету ее нужно подготовить до проведения собрания, и назначить представителя собственников, который будет контролировать качество работ и принимать их. Это может быть не только председатель ТСЖ, но и любой собственник, проживающий в вашем доме. Образец такого протокола собрания вы можете найти на сайте министерства ЖКХ РО.

Мы можем потратить накопленные нами деньги на любой ремонт?

Только на капитальный: перечень работ указан в ст. 166 ЖК РФ. Единственное областное дополнение: также эти средства можно тратить на установку общедомовых приборов учета.

—  Как нам выбрать подрядчика? Нужно какой-то конкурс проводить?

– На конкурсной основе подрядчик выбирается лишь для ремонта, который организует региональный оператор, а при спецсчете это определяете вы сами. Но в этом случае всю ответственность за свой выбор несут собственники.

Банк как-то проверять подрядчика будет?

—  Нет. Для списания средств со специального счета нужно в банк представить протокол общего собрания о проведении капитального ремонта, договор на выполнение работ и акт выполненных работ. Авансом (без акта) можно оплатить не более 30 % стоимости работ. Остальные средства после акта выполненных работ, подписанного представителем собственников.

А подписи Госжилинспекции или представителей муниципалитета на этом акте тоже должны быть?

—  Нет, при капитальном ремонте за деньги со спец­счета никаких посредников в виде чиновников нет. Контролировать качество ремонта должны сами собственники и выбранная вами организация по строительному контролю – ее вы также определяете самостоятельно, стоимость ее услуг включается в смету.

Капремонтовские детали

Меня интересует принципы отбора подрядчиков. У нас с лета все никак не могут закончить капремонт, у жителей дома очень много претензий к подрядчику. Почему-то нам определили фирму, которая неспособна осилить объемы. Мы посмотрели опыт работы за 7 лет всего 6 заказов. Как ее выбрали? изумляется Светлана Васильевна из Ростова.

Вы обращались к региональному оператору по вопросу выполнения капремонта?

Да, обещали все исправить, но...

—  В настоящее время жилищная инспекция не наделена полномочиями по контролю за качеством капитального ремонта эти вопросы должны решать заказчики с теми подрядными организациями, с которыми у них заключен договор.

Но мы, в рамках имеющихся полномочий, посмотрим, как вам помогли исправить сложившуюся ситуацию, напишите на наш адрес обращение.

—  Живу в Ростове на Мечникова, у нас сейчас проводят капитальный ремонт: ругаемся с подрядчиком по поводу объема работ. Входят ли балконы в общедомовую собственность обязаны ли при ремонте фасадов чинить и их? уточняет Татьяна Ивановна.

—  В состав общего имущества входят балконные плиты, которые могут ремонтироваться во время капитального ремонта фасада дома.

Скажите, а входит ли площадь балкона в площадь квартиры, на которую начисляется плата за капремонт?

—  Нет, в соответствии с жилищным законодательством в общую площадь жилого помещения включается площадь комнат, помещений вспомогательного использования (например, кухня, ванная комната, туалет), коридоры, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

У нас спецсчет под владением регионального оператора. Некоторые собственники не желают платить за капитальный ремонт, а региональный оператор им пени не начисляет. Какую ответственность перед добросовестными собственниками в этом случае несет региональный оператор за невыполнение своих функций в полном объеме? спрашивает старшая совета дома Ирина Владимировна из Таганрога.

—  Региональный оператор должен работать с неплательщиками в отношении домов, которые находятся в «общем котле», от этого во многом будет зависеть реализация региональной программы капремонта. Вашим же счетом региональный оператор владеет лишь номинально: он просто открыл его для вас и рассылает квитанции. Работать с неплательщиками должны сами собственники. Вы можете поручить это фонду лишь через решение общедомового собрания, но такую услугу вам придется дополнительно оплачивать.

С достаточно странным вопросом позвонила в редакцию Надежда Ивановна из Белой Калитвы. По ее словам, из-за надвигающегося капитального ремонта дома женщину заставляют… приватизировать квартиру. «А дом у нас старый, крыша течет, да и жителей у нас мало я же не потяну капитальный ремонт сама, мне даже ежемесячные взносы на капитальный ремонт сложно оплачивать, жалуется она.

—  Никто не имеет права вас заставлять приватизировать жилье! Более того, если вы проживаете в квартире по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт должен платить собственник, то есть муниципалитет. По-моему, или вы неправильно поняли чиновников, или у вас возникла какая-то противоправная ситуация. Потребуйте письменных ответов по поводу сложившейся ситуации, и если вас действительно будут принуждать оплачивать взносы на капремонт сразу обращайтесь к нам, в Госжил­инспекцию, мы разберемся.

(Продолжение следует)