«Нам правильно начислили?»
Несколько звонков касалось финансовой стороны вопроса: не все собственники до конца смогли разобраться в тонкостях системы накопления на капремонт. Так, ростовчанка Тамара Алексеевна была удивлена: «Почему мы платим в московский банк, а не ростовский? Они что, за наш счет будут ремонтироваться?
— Не московский банк, а «Банк Москвы», — уточнил Павел Владимирович. — Это один из крупнейших банков в России, который выиграл открытый конкурс, проведенный в соответствии с жилищным законодательством. Участвовать в этом конкурсе могли только те банки, которые подходят под установленные федеральным законодательством критерии, в том числе по величине собственных средств (20 миллиардов рублей) — в Ростовской области таких нет. Перечень всех подходящих банков можно найти на сайте ЦБ РФ.
Можете не переживать, на деньги донских собственников будут ремонтироваться только многоквартирные дома в Ростовской области.
Пенсионерка Валентина Владимировна просила уточнить: «Почему такая большая сумма тарифа? Вы точно проверили, она оправдана?».
— Минимальный размер взноса за капитальный ремонт на 2014 год — 6 рублей 20 копеек с квадратного метра — установлен правительством РО. Он соответствует федеральному стандарту стоимости капремонта, определенному Правительством России для нашего региона. Именно такой размер взноса минимально необходим, чтобы обеспечить ремонт всех многоквартирных домов в области в порядке очереди в соответствии с региональной программой.
Впрочем, собственники любого дома могут выбрать и свой тариф — выше минимального, если на общем собрании приняли решение провести капремонт ранее предельных сроков, установленных региональной программой, или выполнить дополнительные работы, не предусмотренные программой.
— Нашему дому уже полвека, а ремонта никогда не было. Почему мы платим так же, как и жители новостроек, — так несправедливо! Может, для нас какие-нибудь скидки сделают?
— Размер взноса на 2014 год одинаков для всех. А если говорить о справедливости, то это как раз вы должны были бы платить больше: затрат на ремонт вашего дома будет больше, чем на ремонт нового дома. Но никаких скидок или повышений в зависимости от состояния дома решили не делать. Ваш дом будет скорее отремонтирован, чем более «молодой», ведь одними из основных критериев расположения домов в очереди на ремонт являются годы их постройки и степень износа.
— А когда у нас будет ремонт? Наша управляющая компания не отвечает…
— Вы можете сами найти свой дом в региональной программе капитального ремонта, утвержденной постановлением правительства РО от 26.12.2013 г. № 803. Она размещена на сайте министерства ЖКХ РО.
Смена варианта
— Почему мои деньги идут на какой-то другой дом! — возмущена наша читательница Ада Яковлевна. — Разве это законно?
— Вам приходят квитанции на какой-то другой адрес?
— Нет, адрес и фамилия в квитанции указаны правильно, но как мне объяснили, на эти мои платежи будут ремонтировать чужие дома!
— Как я понимаю, ваш дом участвует в «общем котле» — вы оплачиваете взносы на счет регионального оператора НКО «Фонд капитального ремонта». Действительно, в этом случае деньги собираются со всех домов, выбравших такой вариант накопления, а ремонтируют дома по очереди, установленной в региональной программе капремонта и рассчитанной до 2049 года.
Чаще всего к наступлению определенного программой срока на счету самого дома средств не хватает, поэтому его отремонтируют и за «чужие» взносы по принципу взаимного финансирования. В любом случае, когда настанет очередь вашего дома, все уже собранные средства жильцов будут возвращены и использованы на финансирование вашего ремонта.
Если вас такой вариант не устраивает, в любой момент можно созвать общедомовое собрание собственников и решением 2/3 голосов изменить способ накопления. Но руководствоваться вам стоит не тем, что ваши деньги пойдут только на ваш дом, а целесообразностью: успеете ли вы накопить достаточно средств для проведения ремонта в установленный для вашего дома срок? Если у вас управляющая компания, то спецсчет будет под владением регионального оператора, но лишь номинально – распоряжаться средствами будут собственники, а оператор только поможет этот счет вам открыть и будет присылать вам квитанции. Если у вас ТСЖ, то счет вы должны будете открыть сами.
После принятия решения о смене варианта накопления вы должны передать копию протокола региональному оператору. Через два года уже накопленные к этому сроку деньги жильцов вашего дома будут переведены на ваш специальный счет – такое время нужно для того, чтобы вывести ваши средства из «общего котла», но ни копейки вы не потеряете.
— А где гарантии, что банк, где копятся деньги, не сгорит до этого времени?
— Самой главной гарантией является то, что банк, где накапливаются средства фондов капремонта на счете регионального оператора, один из крупнейших в России. Кроме того, ответственность за выполнение перед собственниками обязательств региональным оператором несет правительство Ростовской области. А если вы выберете свой счет, то сами должны будете определить надежный, по вашему мнению, банк из установленного списка.
— Мы совершенно случайно узнали, что, оказывается, у нас в доме было общедомовое собрание в марте, где мы выбрали способ накопления – спецсчет, — рассказывает Надежда Константиновна из Новошахтинска. — А ведь дом у нас старый, квартир мало – мы не потянем! Да и собрания в нашем ТСЖ не было – никто из соседей даже не слышал об этом. Собираемся судиться, оспаривать это решение. Может ли Госжилинспекция в этом помочь?
— Мы не имеет права оценивать документацию на предмет фальсификаций. Госжилинспекция вправе в судебном порядке оспаривать решения общедомовых собраний, но речь идет о нарушениях, допущенных при организации и проведении собрания по вопросам выбора УК, изменения способа управления, создания ТСЖ и вопросам, связанным с условиями договора.
В вашем же случае речь идет о том, что собрания, возможно, вообще не было, а протокол собрания попросту подложный — это работа правоохранительных органов. Но даже если выяснится, что собрание все-таки было и решение по нему принято правомерно, то вы имеете полное право провести еще одно общедомовое собрание (вся нужная документация есть на сайте минЖКХ РО) и изменить способ накопления. В отличие от перехода от регионального оператора на спецсчет, перевести ваш дом в фонд вы сможете в течение месяца после оформления всех документов.
«Когда уже можно начать?»
— Мы создали свой счет, когда мы можем начинать им пользоваться? — интересуется Евгений Николаевич из Ростова.
— Уточните: у вашего дома — свой спецсчет, без участия регионального оператора?
— Да, у нас спецсчет ТСЖ.
— По закону собственники вправе в любое время принять решение о проведении капитального ремонта. Следовательно, и средствами, которые накапливаются на спецсчете, собственники также могут пользоваться сразу, как примут решение о проведении капитального ремонта.
— А как нам это оформлять?
— Для выполнения капремонта нужно провести собрание в соответствии со статьей 189 ЖК РФ (кворум собрания 2/3 голосов). На этом собрании обязательно определяете срок выполнения работ, конкретный перечень этих работ, источник финансирования (возможно, вам понадобятся еще дополнительные средства — кредит или целевые сборы). Также на этом же собрании вы должны уже утвердить смету — ее нужно подготовить до проведения собрания, и назначить представителя собственников, который будет контролировать качество работ и принимать их. Это может быть не только председатель ТСЖ, но и любой собственник, проживающий в вашем доме. Образец такого протокола собрания вы можете найти на сайте министерства ЖКХ РО.
— Мы можем потратить накопленные нами деньги на любой ремонт?
— Только на капитальный: перечень работ указан в ст. 166 ЖК РФ. Единственное областное дополнение: также эти средства можно тратить на установку общедомовых приборов учета.
— Как нам выбрать подрядчика? Нужно какой-то конкурс проводить?
– На конкурсной основе подрядчик выбирается лишь для ремонта, который организует региональный оператор, а при спецсчете это определяете вы сами. Но в этом случае всю ответственность за свой выбор несут собственники.
— Банк как-то проверять подрядчика будет?
— Нет. Для списания средств со специального счета нужно в банк представить протокол общего собрания о проведении капитального ремонта, договор на выполнение работ и акт выполненных работ. Авансом (без акта) можно оплатить не более 30 % стоимости работ. Остальные средства — после акта выполненных работ, подписанного представителем собственников.
— А подписи Госжилинспекции или представителей муниципалитета на этом акте тоже должны быть?
— Нет, при капитальном ремонте за деньги со спецсчета никаких посредников в виде чиновников нет. Контролировать качество ремонта должны сами собственники и выбранная вами организация по строительному контролю – ее вы также определяете самостоятельно, стоимость ее услуг включается в смету.
Капремонтовские детали
— Меня интересует принципы отбора подрядчиков. У нас с лета все никак не могут закончить капремонт, у жителей дома очень много претензий к подрядчику. Почему-то нам определили фирму, которая неспособна осилить объемы. Мы посмотрели опыт работы за 7 лет — всего 6 заказов. Как ее выбрали? — изумляется Светлана Васильевна из Ростова.
— Вы обращались к региональному оператору по вопросу выполнения капремонта?
— Да, обещали все исправить, но...
— В настоящее время жилищная инспекция не наделена полномочиями по контролю за качеством капитального ремонта — эти вопросы должны решать заказчики с теми подрядными организациями, с которыми у них заключен договор.
Но мы, в рамках имеющихся полномочий, посмотрим, как вам помогли исправить сложившуюся ситуацию, — напишите на наш адрес обращение.
— Живу в Ростове на Мечникова, у нас сейчас проводят капитальный ремонт: ругаемся с подрядчиком по поводу объема работ. Входят ли балконы в общедомовую собственность — обязаны ли при ремонте фасадов чинить и их? — уточняет Татьяна Ивановна.
— В состав общего имущества входят балконные плиты, которые могут ремонтироваться во время капитального ремонта фасада дома.
— Скажите, а входит ли площадь балкона в площадь квартиры, на которую начисляется плата за капремонт?
— Нет, в соответствии с жилищным законодательством в общую площадь жилого помещения включается площадь комнат, помещений вспомогательного использования (например, кухня, ванная комната, туалет), коридоры, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
— У нас спецсчет под владением регионального оператора. Некоторые собственники не желают платить за капитальный ремонт, а региональный оператор им пени не начисляет. Какую ответственность перед добросовестными собственниками в этом случае несет региональный оператор за невыполнение своих функций в полном объеме? — спрашивает старшая совета дома Ирина Владимировна из Таганрога.
— Региональный оператор должен работать с неплательщиками в отношении домов, которые находятся в «общем котле», — от этого во многом будет зависеть реализация региональной программы капремонта. Вашим же счетом региональный оператор владеет лишь номинально: он просто открыл его для вас и рассылает квитанции. Работать с неплательщиками должны сами собственники. Вы можете поручить это фонду лишь через решение общедомового собрания, но такую услугу вам придется дополнительно оплачивать.
С достаточно странным вопросом позвонила в редакцию Надежда Ивановна из Белой Калитвы. По ее словам, из-за надвигающегося капитального ремонта дома женщину заставляют… приватизировать квартиру. «А дом у нас старый, крыша течет, да и жителей у нас мало — я же не потяну капитальный ремонт сама, мне даже ежемесячные взносы на капитальный ремонт сложно оплачивать, — жалуется она.
— Никто не имеет права вас заставлять приватизировать жилье! Более того, если вы проживаете в квартире по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт должен платить собственник, то есть муниципалитет. По-моему, или вы неправильно поняли чиновников, или у вас возникла какая-то противоправная ситуация. Потребуйте письменных ответов по поводу сложившейся ситуации, и если вас действительно будут принуждать оплачивать взносы на капремонт — сразу обращайтесь к нам, в Госжилинспекцию, мы разберемся.
(Продолжение следует)
