Жилищно-строительный кооператив «Жмайлова» был создан в 2005 году для строительства дома № 4/3 и его дальнейшей эксплуатации. В августе 2007 года, через месяц после сдачи дома, в налоговой инспекции было зарегистрировано новое юридическое лицо — ТСЖ «Жмайлова 4/3». Но уже существующий ЖСК не был ни реорганизован, ни ликвидирован.

Житель этого дома Владимир Солопов ни о каком общем собрании собственников (на котором изменяется форма правления домом согласно ст. 45-48 ЖК РФ) и не слышал. Просил предоставить протоколы этого собрания — не дали. Тогда Владимир Владимирович посчитал, что создание товарищества собственников жилья (особенно в доме, где собственников на тот момент еще практически не было) произошло с существенными нарушениями. И обратился в прокуратуру и милицию. Шесть раз его заявление возвращалось из прокуратуры в милицию и обратно. Где сейчас заявление, зарегистрированное в КУСП № 17750 от 29.11. 2007 года, неизвестно.

Кто в доме хозяин?

Вопрос о законности создания и деятельности ТСЖ — это одно, но каждый месяц приходили счета за квартиру. Владимир Владимирович письменно обратился к руководству ТСЖ и ЖСК, чтобы выяснить: кому же он должен платить и на каких условиях.

Ответ пришел от третьей организации — ООО «Элита-Сервис», с которой ТСЖ заключило договор на техническое содержание дома. Представитель фирмы предложил Солопову заключить трехсторонний договор на обслуживание. Предложенный документ жильца не устроил, а его вариант документа — управленцев. К согласию так и не пришли.

Вообще-то обязанность заключить договор с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, лежит не на жильцах, а на товариществе (ст. 138 п. 2 ЖК РФ). И, по идее, уклоняться от этого товарищество не имеет права. Однако в данной ситуации так и произошло.

…Квитанции все приходили, Владимир Владимирович изучал их, складывал в папку и ждал, чем же окончится такое «перемирие». В октябре 2010 года на него как на злостного неплательщика подали в суд. Управленцы требовали 46 тысяч рублей: 26,5 тысячи долга за ЖКУ, 9,5 тысячи пени и 10 тысяч судебных издержек. В мировом суде долго разбираться не стали: издержки «помиловали», но долг присудили вернуть. А вот в суде Советского района, рассматривая апелляционную жалобу, решили изучить конфликт досконально. На что и рассчитывал Владимир Владимирович.

— Все это время я вместе с АНО «Ростовская областная ассоциация ТСЖ» готовился к предстоящему судебному процессу. Разумеется, я и не надеялся, что про меня просто забудут, да и никогда не отказывался от оплаты за ЖКУ. Я просто хочу разобраться: кто и на каком основании будет распоряжаться моими деньгами? — пояснил собственник свой «коварный план». — По действующему законодательству в таких судебных спорах именно истец должен доказывать свою правоту. Значит, теперь ТСЖ «Жмайлова 4/3» должно предоставить суду все те документы, которых так долго и безрезультатно я добивался.

Оказали услугу? Докажи!

ТСЖ выставляло счет как сумму оплат по квитанциям с октября 2007 года, а из чего складывается эта цифра? Разобравшись в принципе отношений между жильцами и ТСЖ, Владимир Владимирович требуемую истцами сумму за ЖКУ урезал наполовину — до 15 тысяч.

Во-первых, счета за коммунальные услуги собственник признает с даты подписания договоров с ресурсоснабжающими организациями. И на каком основании ТСЖ от жителей требовало оплаты за ресурсы до этого — непонятно.

Во-вторых, за техническое обслуживание Владимир Владимирович согласен оплатить лишь те квитанции, которые стали приходить после ликвидации ЖСК «Жмайлова»: упомянутый выше ЖСК существовало еще полтора года после создания ТСЖ, пока не выполнил все обязательства перед членами кооператива и контролирующими органами. И из-за отказа ТСЖ заключить с ним соглашение договор Солопова с ЖСК был действителен все это время.

— Все права и обязанности на эксплуатацию дома у ТСЖ возникли только после ликвидации ЖСК в ноябре 2008 года. С этого момента за техобслуживание я оплачивать согласен. Если истец докажет, что описанные в квитанциях услуги оказывались на самом деле.

А вот с этим у управленцев — серьезные проблемы. Дело в том, что за три года существования ТСЖ не было проведено общее собрание собственников, которое бы утвердило размер оплаты за техническое обслуживание общедомовой собственности. По закону в таком случае в управляющих организациях должны считать эту графу в квитанции по «муниципальному» тарифу, установленному распоряжением мэра Ростова-на-Дону № 380 от 5.12.2008 (16.08 рубля за квадратный метр).

Но в квитанциях значилась другая цифра. Поэтому ТСЖ, кроме правоустанавливающих документов, надо продемонстрировать и финансовую документацию, по которой оно делала такие расчеты. Например, договор на техобслуживание с «Элитой–Сервис», где должен быть прописан перечень оказываемых услуг. И — акты выполненных работ, по которым шла оплата за эти услуги. Тем более, что ряд обслуживающих работ должен был и вовсе выполняться по гарантии, но почему-то был переложен на плечи жителей. Может быть, потому, что директором ООО «Элита-Сервис», как и председателем ЖСК «Жмайлова», а также первым председателем ТСЖ «Жмайлова, 4/3» являются сотрудники фирмы-застройщика концерна «Единство»?

На данный момент в суде представители истца смогли предоставить лишь договора с обслуживающей узел учёта тепловой энергии и вывозящей мусор организациями, а также несколько актов о потреблённой тепловой энергии и горячей воде. Причем некоторые документы почему-то были подписаны не председателем правления ТСЖ, а исполнителем услуг — руководителем ООО «Элита-Сервис».

По расчетам Владимира Владимировича, оказанные услуги никак не могли стоить сумм, насчитанных ему в квитанциях. Он не спорит со своей обязанностью нести ответственность за содержание общедомового имущества — главное, чтобы доказательства этого содержания ему предоставили хотя бы в суде.

К следующему заседанию по этому довольно любопытному судебному делу истцы должны подготовить требуемую документацию. Мы же будем следить за ходом разбирательства, чтобы узнать: за что, по мнению ТСЖ, должен платить житель новостройки?