Окончание. Начало в №№ 10 - 12.

Муниципальный коммерческий найм

В прошлом году в Ростове заложили первый кирпич дома нового типа: это будет полностью муниципальное жилье, которое городские власти будут сдавать жителям в аренду. В отличие от условий социального найма арендная плата здесь будет не номинальная, а тесно связанная с рыночной, хотя и существенно ниже. Идея коммерческой аренды муниципального жилья витает в воздухе в России с 2006 года и сейчас начинает воплощаться на практике.

В Беларуси принять на вооружение аналогичный способ повышения окупаемости государственного жилищного фонда решили в начале 2013 года — и уже начали воплощать. Сейчас в этот статус перевели все пустующие по разным причинам государственные квартиры, а после 2015 года по принципам коммерческой аренды будут платить уже все жители неприватизированных квартир.

Поэтому в данный момент в Беларуси - новая волна приватизации: жители платят 10 % от оценочной стоимости квартиры, все остальное — в рассрочку на 40 лет. В ином случае через год они будут платить государству за аренду квартиры не
5-8 тысяч белорусских рублей с квадратного метра, а 20 тысяч — это единый тариф, определенный на всей территории республики. Однако местные власти имеют право вносить понижающие коэффициенты в зависимости от экономической зоны территории (так, в населенных пунктов до 50 тысяч человек платят лишь половину данного тарифа). Пойти на такой шаг белорусские власти вынудила проблема нехватки жилья: по закону все собранные средства за такую аренду являются целевыми и идут исключительно на строительство новых домов подобного типа.

— В Могилеве сейчас 117 квартир коммерческого найма — жители с удовольствием пользуются такой возможностью, ведь на черном рынке цены в разы выше, — поясняет заместитель начальника управления ЖКХ Могилевского облисполкома Сергей Вашкевич. — А мы на эти деньги к началу этого года уже достраиваем первый новый дом для коммерческого найма. Строится сейчас немного таких домов — мы ограничены бюджетом. Но в дальнейшем должна получиться такая вот «пирамида», которая должна существенно смягчить квартирный вопрос.

Как и госжилье, арендуемое по договорам социального найма, это коммерческое жилье не подлежит приватизации, обмену, разделу, продаже, сдаче по договору поднайма. Первоочередное право на получение коммерческого жилья имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако такого жилья гражданин может достаточно легко лишиться, например, за неуплату в течение 2 месяцев без уважительной причины.

Текущий и капитальный ремонт

Обязательные для всех платежи за капитальный ремонт в России только предстоят, а жители Беларуси их вносят уже много лет. Плата за «капиталку» здесь единая для всех, вне зависимости от состояния дома и формы собственности: тариф устанавливается на уровне республики и, как правило, равен стоимости за техническое обслуживание — 340 белорусских рублей за кв. метр (это 1,2 российского рубля).

— На каждый дом требуется разное количество средств для ремонта. Почему плата для всех одинаковая?

— Это участие жителей в ремонте жилого фонда: как и за коммунальные услуги, они платят лишь малую часть, остальное докладывает государство, — поясняет Сергей Леонидович. — Капитальный ремонт проводится по перспективным планам развития, которые разрабатываются в горисполкоме на 5 лет. Эти планы есть в свободном доступе в Интернете. После осенних осмотров на следующий год формируются титульные списки капитального ремонта: исходя из последних данных состояния жилого фонда и выделяемого на эти цели финансирования.

Белорусских коммунальщиков не обошли и обязательные электронные госзакупки. Как и российские коллеги, они имеют к «антикоррупционному» подходу претензию: выбор происходит по наименьшей цене, а вот качество из-за этого может пострадать. Списки недобросовестных подрядчиков нужного результата не принесли — теперь с браком борются повышением ответственности за работу. С 2013 года за качество ремонта подрядчик отвечает в течение следующих восьми лет, не менее двух лет гарантии должны давать при выполнении пусконаладочных работ. Кроме этого, за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика, в том числе выявленных в период гарантийного срока, подрядчик обязан выплатить неустойку — 2 % от стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки.

Кардинальное отличие белорусских аукционов заключается в их мобильности: здесь торги на капитальный ремонт на следующий год могут пройти еще до окончания текущего года.

— Финансирование на следующий год определяется на сессии облсовета, в декабре до каждого горисполкома доведена эта информация, а титульные списки уже есть — торги на следующий год начинаются еще до Нового года, — поясняет замначальника управления ЖКХ Могилевской области. — Капитальные работы ведутся круглый год, разные виды — в зависимости от погодных условий.

Вне зависимости от того, есть ли в доме муниципальные квартиры или там 100 % приватизированного жилья, заказчиком на работы капитального ремонта являются городские власти, а конкретно городское управление коммунальных предприятий, там же есть технический надзор.

— Напрямую жилец не является заказчиком капитального ремонта — деньги аккумулируются в государстве и распределяются по титульным спискам. Эти деньги строго целевые — за незаконное снятие наступает уголовная ответственность, — уверяет областной чиновник.

Между тем и мнение жителей в капитальном ремонте учитывается: предстоящие работы обсуждаются на общедомовом собрании. Перед началом ремонта вывешивается паспорт дома — какие работы будут проводиться. Жители внимательно отслеживают и в случае чего пользуются правом прийти с жалобой в горисполком на низкое качество работы и затягивание сроков.

В остальном система капитального ремонта в Беларуси от российской не отличается. Те же проблемы: долгострой, некачественные работы — решаются, как и у нас, штрафными санкциями и расторжением договоров. Разве что из-за «весовой категории» государственных эксплуатационных организаций (не чета нашим УК из 5 сотрудников) здесь ЖРЭО имеют возможность выполнять своими силами большое количество капитальных работ — это их дополнительный заработок, да и сами выигрывают от качества: сам эксплуатируешь – сам ремонтируешь, потом меньше проблем с обслуживанием.

По такому же принципу в последнее время выполнялся и текущий ремонт домов. Сейчас белорусов ждут изменения: в ближайшее время в их квитанциях появится новая строчка «текущий ремонт». Таким образом, будет разделена услуга «содержание имущества»: отдельно профилактика и обследование общедомовой собственности и отдельно — мелкий ремонт «внутрянки». Сейчас готовятся законы, которые бы разделяли виды работ: что оплачивает исключительно население, а что берет на себя государство. По наиболее перспективным законопроектам: на государстве — кровля и конструктивные элементы, за населением оставили внутридомовые инженерные системы.

Куда и на что жалуются?

— Если говорить о жалобах, которые поступают в облисполком по вопросам ЖКХ, то значительная их доля касается именно вопросов приватизации — жители спешно переводят свои квартиры в собственность, — поясняет Сергей Леонидович. — Тут,
разумеется, масса вопросов: люди не могут осознать, почему они обязаны платить за квартиры, в которых спокойно жили несколько десятков лет.

А вот на традиционные для России проблемы в ЖКХ здесь жалоб мало. Жилищной инспекции в Беларуси нет, не существует и традиции обращаться по вопросам ЖКХ в прокуратуру или иные надзорные службы — в случае проблем белорусы пишут заявления местной или областной исполнительной власти. Контроль за обращениями жесткий: по существу ответить заявителю обязаны в течение 15 дней, полный ответ — максимум через месяц, а коллективные жалобы — сразу на контроль руководителям области: «На еженедельной планерке все подобные обращения обсуждаются, — рассказывает наш собеседник. — На следующей мы уже обязаны отчитаться, каким образом будем решать проблему».

На нерадивость, безразличие или мошенничество белорусские жители жалуются крайне редко. Чаще всего первопричина - в нехватке средств в местном бюджете. Эти проблемы решаются или через представительную власть — областной совет депутатов обсуждает ситуацию и отправляет запрос на республиканский уровень, или силами самих жителей — в складчину, что бывает не так уж и часто.

…За пару часов до отправки поезда, уже без каких-либо сопровождающих, мы бродим по вечернему Могилеву. Ощущение «родной стороны» ослабевает: в сумраках уже обращаешь внимание не на щербинки на стенах домов, а на аккуратно убранные и чистые тротуары и хорошо освещенные переулки. Наугад заходим в подъезды: здесь редко где встретишь привычные даже для российской глубинки домофоны и автоматически включающиеся лампочки, но подъезды чистые и свет горит на каждом этаже. Возможно, «новых технологий в сфере ЖКХ» при практически полном госуправлении здесь дождутся не скоро. Но, думается, многие жители, особенно глубинки Ростовской области, с легкостью бы поменяли свои энергосберегающие лампочки в подъездах на возможность решить свои жилищно-коммунальные проблемы не через суд и многолетние «разборки» с управленцами, а лишь заявлением местным чиновникам…