Без тормозов

О беде 216-квартирного дома в самом центре Новочеркасска осведомлены все возможные инстанции: от городской администрации до областной прокуратуры.

До 2011 года здесь было ТСЖ «Первомайская, 164», потом жители выбрали непосредственный способ управления домом. Теперь каждый собственник самостоятельно платил коммунальщикам, а для представления общих интересов избрали жительницу этого же дома – бывшего председателя только что ликвидированного ТСЖ Татьяну Смыкову. Буквально через несколько дней после переизбрания Татьяна Владимировна создала ИП Т.В. Смыкова, передала самой себе функции по техническому обслуживанию дома и стала управляющей.

Такой поворот понравился не всем, тем более ряд жителей имел существенные претензии к своей соседке по поводу ее прошлых действий.

– Накануне ликвидации ТСЖ на нас подали в суд МУП «Тепловые сети» взыскание трех с половиной миллионов рублей: жители все добросовестно платили, а их деньги до коммунальщиков не доходили. Никто не знает, куда делись и собираемые годами средства жильцов на техобслуживание, – перечисляет активист этого дома Вячеслав Соколов. – Но как управляла нашим домом Смыкова, так на своем месте и осталась.

Теперь «уполномоченная управляющая» к платежам жителей за коммунальные услуги уже доступа не имела, но за техобслуживание так и продолжила собирать деньги с жильцов. На каком основании?

Основания ИП Смыкова «добирала» постепенно – предлагала заключить договор на обслуживание каждому, кто обращался к ней как к уполномоченному за справкой, по поводу аварийной ситуации или с требованиям объяснить происходящее с их домом: «С необходимыми документами на содержание дома вы можете ознакомиться после заключения договора с уполномоченным управляющим» – и точка.

По словам жителей, во время многочисленных скандалов Татьяна Смыкова недоумевала: «У вас в квартирах есть вода, электричество и тепло – что вам еще нужно?!». Но коммунальные услуги жители получали без какого-либо ее участия – в этом суть непосредственного управления домов, а вот нестарый еще дом ветшал на глазах. Даже по отчетам самой «уполномоченной управляющей», в доме проводились лишь аварийные работы. Да и те – спорные.

Уже много позже специалисты ростовского центра судебных экспертиз обнаружили и вопиющую подмену материалов, и завышение в разы площади выполненного ремонта кровли, и просто неисполнение наряда – из оплаченных по выбранным случайно семи нарядам 140 тысяч рублей фактически было выполнено работ на 75 тысяч рублей. «А таких нарядов каждый месяц выписывали десятками, – рассказывают жильцы. – Причем наобум. Например, есть наряд на ремонт крыши над квартирой собственника А. Горюнова, но вот незадача – Андрей живет на первом этаже».

Что происходит с подвалом дома, жители не знают – они просто не могут туда попасть, а вот состояние подъездов и придомовой территории удручает. Тем не менее, даже налоги ИП и пользование личным автотранспортом «уполномоченная управляющая» вносила в счет на обслуживание домом.

Вскоре вместо отдельных квитанций за каждый вид услуг жители начали получать единую платежку от ООО «ЕИРЦ», в которой отдельными строками были прописаны графы «содержание и ремонт» и «резервный фонд» для получателя – ИП Смыковой. Когда часть жителей стала вычеркивать эти строчки из квитанции при оплате, «управляющая» заключила соглашение об информационном обмене с управлением труда и соцразвития Новочеркасска – бунтарям прекратили выплату субсидий и льготы на погашение ЖКУ. Видимо, какое-то соглашение было заключено и с расчетным центром – у людей начали возникать долги и за коммуналку, хотя по оставшимся строкам квитанции они платили полностью и в срок.

– Как я понимаю, мою оплату за воду или тепло просто переводили на счет Смыковой. Я неоднократно писала заявление в ООО «ЕИРЦ», требуя пояснить возникновение у меня долга 6 тысяч рублей, – показывает квитанции жительница дома Лилия Еремина. – Поясняла всю шаткость ситуации, доказывала… Ответа так и не получила.

…Только через полтора года всевозможных жалоб во все инстанции упорство активистов начинало приносить плоды – в конце 2012 года непокорных жителей этого дома таки признали потерпевшими от деяний Татьяны Смыковой. А спустя год – в августе 2013-го – уголовное дело по статьям «Подделка документов», «Злоупотребление полномочиями», «Растрата в особо крупном размере» и «Мошенничество» было передано в городской суд Новочеркасска. Где и находится до сих пор…

Факту возбуждения уголовного дела против «уполномоченной управляющей» активисты дома радовались недолго. Вскоре они с ужасом обнаружили, что на жизнь дома это никак не повлияло – подозреваемая в ряде преступлений так и продолжала собирать с жителей средства как уполномоченная и распоряжаться этими деньгами на свое усмотрение как управляющая. Ни на время дознания, ни во время следствия, ни в течение многолетнего судебного разбирательства от управления домом ИП Смыкову так и не отстранили.

– Сначала вроде арестовали ее банковские счета. Но она тут же открыла новый, который правоохранительные органы закрывать уже отказались со словами: «А вдруг она еще сотню таких откроет…?», – рассказывает жилец дома Сергей Каратаев. – Сразу ее имущество не арестовали. Запрет на деятельность не наложили. Оценивают законность ее действий лишь до конца 2011 года, а она до сих пор это же делает! Новое следствие открывать отказываются: мол, это может помешать судебному разбирательству…

Однако судебное разбирательство длится уже второй год, а сама подсудимая тем временем перешла в наступление – подала иск на самих активистов как злостных неплательщиков. Но тут произошло то, на что уже перестали даже надеяться жильцы: мировым судьей, а потом апелляционным определением Новочеркасского городского суда было однозначно решено – ИП Смыкова не имеет права взимать плату с жителей дома!

Судебные решения полностью подтвердили то, что пытались доказать несколько лет активисты дома. Во-первых, на общедомовом собрании Смыкову не могли выбрать исполнителем услуг по содержанию и техобслуживания дома, так как индивидуальными предпринимателем она стала уже после подведения результатов голосования.

Во-вторых, Татьяна Смыкова как уполномоченная, представляющая интересы собственников перед третьими лицами, не вправе совершать сделки сама с собой.

В-третьих, даже заключенные под «справочным» шантажом договоры отдельных жильцов с ИП Смыковой – недействительны, такой документ нужно подписать с большинством на общедомовом собрании как с единой стороной.

Ну и «на закуску»: строчка «резервный фонд» в квитанции, по которой в пользу ИП Смыковой собирались средства с 2011 года – незаконна: это «наследство от ТСЖ», которое при непосредственной форме управления домом может быть лишь целевым и собираться по отдельному решению собственников на общедомовом собрании.

Решение мирового судьи и апелляционное определение Новочеркасского городского суда жители тут же отправили в администрацию Новочеркасска с требованием возобновить выплаты субсидий на уплату ЖКУ и прекратить принимать от ИП Смыковой списки задолжников по оплате. По ставшей уже традиции эти обращения пока без ответа.

Нет официального ответа и из ООО «ЕИРЦ» по поводу требования активистов дома прекратить печатать графы «резервный фонд» и «содержание жилья» в квитанциях. А ведь если плату по этим строчкам с жильцов всего дома с 2011 года брали незаконно, эти деньги стоило вернуть? Вот на это специалисты «ЕИРЦ» моментально возразили: прямо в судебных решениях об этой необходимости не сказано. Это значит, что жителям предстоят очередные судебные разбирательства, теперь уже с расчетным центром.

…Или не предстоят – ведь ИП Смыкова, в отличие от правоохранительных органов и городской администрации, действует оперативно и решительно.

К апрелю этого года такая «управленческая вольница» и так должна была закончиться: по последним изменениям Жилищного кодекса РФ дома свыше 16 квартир теряли право на непосредственное управление. Теперь такие дома должны обслуживаться только управляющей организацией: УК или ТСЖ – выбор нужно сделать на общедомовом собрании, иначе городские власти выставят дом на торги.

Соответствующее приглашение на сбор собственников появилось и на многострадальном доме по ул. Первомайская. Но накануне его проведения жителям внезапно предложили новую повестку: утвердить договор уполномоченной Смыковой с ИП Смыковой на обслуживание дома, а также поручить ИП Смыковой начать работу с задолжниками по графе «техобслуживание».

«То есть жителям предлагается с помощью общедомового собрания оспорить решения судов двух инстанций о незаконности договоров о техобслуживании с ИП, а значит, и сборов по этой графе квитанции», – поясняет полет мысли госпожи Смыковой Алла Приймак. Это известный в городе специалист в сфере ЖКХ, которая первая в Новочеркасске получила личный квалификационный аттестат на работу по управлению многоквартирными домами. За ситуацией с домом по ул. Первомайская, 164 она наблюдает уже полтора года – консультирует активистов дома.

«Получается, что приходят в ЖКХ малограмотные, но упорные «тети Маши» и годами морочат людям голову. А тех, кто не позволяет это делать, годами таскают по судам, – выносит она нелицеприятный вердикт. – Жителям этого дома еще до вступления в силу изменений в Жилищный кодекс РФ я рекомендовала создать ТСЖ, но уже с новым председателем и правлением – ресурсы такого большого дома позволяют им самостоятельно содержать его в порядке. Но большинство жителей полностью равнодушны к судьбе своей собственности, а активистам просто затыкают рты».

Алла Владимировна назвала почти десяток нарушений, которые только при анонсировании предстоящего общедомового собрания совершила ИП: от инициатора этого собрания до резких изменений повестки за несколько дней до проведения. Но особенно ее настораживает новая идея ИП Смыковой: теперь та предлагает жителям выбрать между переходом дома в управляющую компанию и созданием не ТСЖ, а... товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Действительно, недавно в Гражданском кодексе РФ появился этот новый вид некоммерческого совместного владения жилым и нежилым имуществом – ТСН считается более перспективным вариантом для решения бытовых проблем собственников, чем ТСЖ. Он подходит для взаимодействия жильцов и собственников офисов или магазинов в доме, жителей разных домов или дачных участков. Однако Жилищный кодекс про этот вариант еще не в курсе: никаких изменений жилищного законодательства на этот счет в данный момент не существует!

Юристы нам подтвердили: как форма управления многоквартирным домом ТСН не значится. Необходимые законопроекты лишь рассматриваются в данный момент в профильном комитете Государственной Думы. Когда окончательно уберут эти законодательные «вилки» – неясно. А в министерстве ЖКХ РО акцентировали: такую форму организации все чаще стали использовать для захвата управления над многоквартирными домами – это ноу-хау по рейдерскому отъему дома одной управляющей компанией у другой. Что станет с огромным и уже уставшим от бесконечной «управленческой возни» домом под такой шаткой структурой?