«Фирма «Монолит» — одна из крупных строительных компаний г. Ростова-на-Дону. Она работает на рынке строительных услуг уже более 15 лет и имеет статус надежного, ответственного партнера, — гласит заглавная интернет-страница этой организации.

— «Монолит» проводит застройку центральной части города (квартал, ограниченный ул. Станиславского — пер. Державинский — пер. Крепостной — ул. Красных зорь — ул. Очаковская). Новый квартал будет иметь большую градостроительную ценность и сформирует центральную часть города».

По планам — мечта любого горожанина: центр города, из окон открывается прекрасная панорама с видом на Дон. Строительное пятно почти до самой набережной многим показалось заманчивым местом для будущего жилья. Дольщики еще в 2004-м  вложили деньги в будущие квартиры этого проекта, хотя разрешительные документы фирма получила лишь в 2008 году. Новый срок сдачи объекта в эксплуатацию был перенесен на 31 марта 2009 года. 

В настоящее время первая многоэтажка элитного квартала построена лишь на 75%. Еще с ноября прошлого года «Монолитом» строительство было приостановлено. Причина банальна — нет денег.

Спасти мечту

28 декабря 2009 года прошло очередное заседание арбитражного суда по делу о банкротстве ООО «Монолит». Суд учел социальный резонанс этой ситуации и постановил: попытаться вернуть платежеспособность фирмы, достроить дом и продать свободные квартиры. Был назначен арбитражный управляющий, а доведшего до банкротства «Монолит» директора Николая Островецкого отстранили от дел. Чуть позже против него  возбудили уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество).

Дольщики согласились доплачивать необходимые деньги для завершения строительства дома. С каждого получается по 5500 рублей за квадратный метр будущей квартиры или офиса. Немного по нынешним меркам, хотя это почти половина той суммы, которую они сдавали в 2004-м. Теоретически эти деньги по завершению строительства и сдачи дома в эксплуатацию дольщики смогут вернуть через суд за счет имущества ООО «Монолит», если к тому моменту фирма будет существовать и на ее балансе будет числиться хоть какое-то имущество.

Чтобы окончательно не потерять ранее вложенные деньги и проконтролировать новые расходы, дольщики сплотились. Им настойчиво предлагали создать ЖСК. Но в состав жилищного кооператива могли войти любые члены, в том числе и недольщики. Поэтому они создали ТСЖ «Очаковское».

Недавно руководство этого ТСЖ наконец заключило трехсторонний договор со строительной фирмой-подрядчиком и арбитражным управляющим — дом строится. Вместо «строительного пятна № 6» почти достроенный 16-этажный дом получил адрес: улица Очаковская, 39. 

По оптимистичным расчетам будущих жильцов Очаковской, 39, через 3-4 месяца дом будет готов. Тем более что законы позволяют получить техпаспорт на недостроенный объект, если полностью выполнены конструкции и работы, обеспечивающие безопасность жизни и здоровья людей.

— В пример другим, мы действуем слаженно. В спасение общего жилья из 166 дольщиков включились 136 — достаточно редкая в наше время солидарность, — рассказывают они. — Нам бы потом этот дом еще и сдать…

Не денег просим

По закону «заставить» власти достроить дом и бесплатно передать квартиры  дольщикам, уже оплатившим их в полном объеме, невозможно. На опыте своих собратьев по несчастью дольщики «Монолита» убедились, что никакие  открытые письма, митинги и протесты в этом не помогут.

— Мы понимаем, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих, — говорят члены рабочей группы ТСЖ «Очаковское».  — Мы достроим дом на свои деньги. Нам бы помогли административными ресурсами.

Нет ничего затратного для местных властей в ускорении оформления ввода уже построенного дома в эксплуатацию, в чем они принимают участие наравне с контролирующими органами. Устроить «зеленый коридор» для попавших в беду граждан — несложно.

Проблема в другом. Даже полностью достроенный дом невозможно сдать, не выполнив технические условия. А они, в свое время, были выданы с расчетом на весь будущий квартал: 17 многоэтажек, запланированных в старой части города, требовали полной замены всех коммуникаций. Руководство «Монолита» поменяло канализационные трубы на более крупного сечения, на 2/3 — водопроводные, начало строить одну из двух электроподстанций, которые должны были питать весь квартал… И тут деньги, собранные с дольщиков исключительно на постройку конкретного дома, у фирмы закончились.

Если сам дом дольщики смогут потянуть, то проложить оставшиеся коммуникации на весь квартал — нет. Проведенная на деньги дольщиков замена коммунальных сетей полностью согласована с администрацией города, эта работа могла бы быть закончена под маркой плановой реконструкции городских коммуникаций.

И вот — банкрот

Медлительность в этом деле для дольщиков может обернуться трагедией: максимум 18 месяцев внешнего управления, а  потом наступает распродажа имущества должника, включая недостроенный дом. Благодаря вмешательству властей в Ростовской области недостроенные дома с «утяжелением» в виде дольщиков еще не продавали. Но по закону — вполне реальный вариант развития событий, которым запугивают многих.

Сначала будут оплачены долги фирмы, возникшие после начала банкротства, потом налоги, зарплата арбитражному управляющему. Далее по закону наступает очередь долгов по оплате услуг строителей и проектировщиков. И только после этого, если у банкрота останется имущество, деньги получат остальные кредиторы.

Причем дольщики, которые все это время вносили деньги и достраивали дом, таковыми не являются. Положение дольщика во время процедур банкротства бесправное: он не может участвовать в судебных заседаниях по делу, отстаивая свои права, не может даже ознакомиться с планом внешнего управления, который утверждается конкурсными кредиторами (это коммерческая тайна!). Статус кредитора дольщик может получить лишь только после расторжения договора долевого строительства. Тогда он теряет право на квартиру, но может требовать возвращения денег:  не рыночной стоимости квартиры в пусть даже недостроенном доме, а выплаченной «Монолиту» пять лет назад суммы и мизерные проценты. 

По правде или по закону?

Законодательство в этих случаях достаточно противоречивое. С одной стороны, дольщик защищен ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Но с другой — «гарантии» этого закона во время банкротства не работают. Во время процедур банкротства применяется ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», который имеет в таких ситуациях приоритет.

— Когда я начал заниматься этим делом, меня удивило, что ООО «Монолит» уже до банкротства давно имел претензии от своих поставщиков и подрядчиков. Более полутора  лет с будущим банкротом судились, причем успешно, — комментирует кандидат экономических наук, доцент  ЮФУ Александр Заворин. — В нарушение ФЗ № 214 дольщикам ничего не сообщалось. В результате как гром среди ясного неба — банкротство.

По закону арбитражный управляющий обязан подготовить материал для опротестования невыгодных для застройщика сделок и проверить, не является ли банкротство фиктивным или преднамеренным. Но чаще всего ничего подобного управляющий не находит. За последние годы таких случаев чуть больше сотни по России, тогда как в одной Ростовской области обманутых дольщиков — десять тысяч.

— По ст. 9 ФЗ № 127 застройщик имеет право сам подать на себя в суд и превратиться в банкрота. В этом случае он сам выбирает саморегулируемую организацию, откуда назначается арбитражный управляющий, как правило, устраивающий застройщика, — поясняет Александр Николаевич. — В этом случае привычные категории Уголовного кодекса: «мошенник», «вор», «присвоение», «растрата»… перестают действовать. Фирма превращается в должника, и ею управляют Арбитражный суд РО и кредиторы, скорей всего искусственные. Одним из таких кредиторов является ООО «Монолит-ЮН», которое возглавляет супруга Островецкого. А на собрания кредиторов, на которых решается судьба «дружественного» банкрота, приходит и выступает сын Островецкого.

При этом ряд важнейших бухгалтерских документов «Монолита», в которых зафиксированы обязательства дольщиков, как водится, исчезли. Их не может найти даже милиция, которая ведет расследование уголовного дела Островецкого: Конституция РФ не позволяет обыскать в поисках документов дом или гараж бывшего гендиректора фирмы. А внешнему управляющему в таких условиях очень сложно проводить инвентаризацию, что еще сильнее затрудняет достройку дома.

По словам юристов, в законодательстве — громадная дыра в пользу недобросовестных застройщиков, позволяющая уходить от ответственности и манипулировать обманутыми дольщиками. При этом статус дольщика — достаточно шаткий, рычагов воздействия на ситуацию, кроме демонстраций, пикетов и призывов к местным властям, у них нет.

Возможно, на пикеты выйдут оставшиеся  клиенты «Монолита», которые сдавали деньги на застройку во второй очереди. Они почти не имеют шансов на счастливый исход. Вместо их дома — еще не расселенное до конца строительное пятно… Поскольку ООО «Монолит» — банкрот, в результате неисполнения сроков застройки их предварительные договоры утрачивают силу.

Из письма Президенту РФ Медведеву Д.А. от РОО «Донская ассоциация защиты прав потребителей»:

«… В настоящее время в отношении многих застройщиков введена процедура банкротства. Как показывает анализ финансово-хозяйственной деятельности застройщиков-банкротов, они расходовали денежные средства участников долевого строительства не всегда по назначению (на строительство объектов недвижимого имущества), несмотря на прямой запрет использовать такие средства на иные цели. Данный запрет установлен ст. 18 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…»: «Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией». То есть если бы застройщик строго исполнял эту норму, он в принципе не мог бы стать банкротом. Так как в этом случае либо должны быть деньги на его счету, внесенные участниками долевого строительства, либо построен многоквартирный дом на эти деньги, третьего не дано.

Но так как ответственность за нарушение выше-указанной нормы ни в уголовном, ни в административном порядке не предусмотрена, застройщики смело эту норму нарушают. Правоохранительные органы в этом случае только разводят руками…»