В публикации НВ «Украденные метры» № 234 от 8 июля мы говорили об истоках дешевизны квартир в коттеджах — малоэтажных домах, которые все чаще вырастают в частном секторе Ростова и крупных городах области.

По мнению властей, строители таких домов цинично попирают все правила и нормы и, главное, интересы своих клиентов. Но у ростовских застройщиков и представляющих их интересы риэлторов — иное мнение.

Дело в том, что мои собеседники считают себя вправе строить и продавать малоэтажные многоквартирные дома по разрешению на индивидуальный жилой.

— Эти дома не самозастрой, — категорически возражают застройщики против подобного определения. — Они зарегистрированы как частные дома. Любой гражданин вправе продавать по частям свою недвижимость или купить долю дома. Иногда такие коттеджи и не переводят в многоквартирные дома, люди живут в них как совладельцы одного особняка.

Такой способ обойти законы позволяет застройщикам сэкономить самое дорогое (в том числе и для будущих новоселов) — время. Оформление коттеджа по существующим правилам и нормам занимает 8­10 месяцев, в это время строители не имеют права даже рыть фундамент. При этом само строительство с согласованием коммуникаций занимает максимум полтора года.

— Есть строительное законодательство. А есть законы рынка: малейший простой — это упущенные возможности и, скорее всего, разорение. Коттеджи не строят крупные фирмы, мы не можем так долго ждать, — признается один из застройщиков. — Изменяется стоимость материала, во время простоя нужно или увольнять рабочих, или платить им «вхолостую». В итоге, квадратный метр в построенном доме вырастет минимум на 5 тысяч рублей.

Как и отметил в предыдущем материале начальник отдела контроля за градостроительной деятельностью органов местного самоуправления министерства территориального развития РО Александр Тарасенко, ловчат застройщики с разрешениями на строительство, в том числе из­за стоимости земли — кроме «тела дома», многоквартирные дома требуют дополнительных площадей. По словам застройщиков, каждая не построенная из­за этих строительных норм квартира ложится на стоимость реальных: детская площадка с парковочными местами обойдется жильцам еще в лишние 5­9 тыс./метр.

Если прибавить все эти дополнительные траты, стоимость жилья в коттедже действительно не слишком будет отличаться от многоэтажной новостройки. Поэтому сами покупатели «голосуют рублем» за такие ущемляющие собственные права условия. По мнению застройщиков, люди вправе выбирать: купить отдельную квартиру за 2 миллиона или такую же по размеру долю общего дома и без придворовой площадки, но — за 600 тысяч рублей.

— Исследования рынка показали достаточно крупный сегмент покупателей, которые не отказались бы даже от секции в коммуналке. Например, чтобы съехать от родителей и сохранить свою семью или выехать из аварийного дома, который может развалиться еще до расселения. Но позволит ли кто­нибудь нам их построить? — возмущаются строители. — Сейчас «по нормам» возводится исключительно элитное жилье. Или дайте людям возможность купить квартиры в таких домах, или изменяйте нормы по возможностям основной массы населения.

Против обвинений в недостаточно хорошем качестве дешевого жилья застройщики категорически возражают. По их словам, как минимум рабочие проекты, по которым возводится дом, создаются в официальных проектных организациях с учетом всех геологических исследований. Хоть и не согласуются в стройнадзоре, опять же из­за времени и полученного разрешения на «индивидуалку» (проекты на частный дом не проверяются — Л.М.). А ресурсоснабжающие организации просто откажутся подключать коммуникации, если не соблюдены все техусловия на реальные мощности: им сообщают, сколько не по проекту, а в реальности квартир будет в «индивидуальном жилом доме». Иногда застройщик выкладывает до 30% всех затрат на строительство именно на прокладку труб другого сечения или ведет ветку коммуникаций за пару километров от своей постройки.

И публичные слушания застройщики чаще всего проводят. Не закона ради, а чтобы в дальнейшем избежать конфликтов с соседями и договориться о компенсациях за неудобства.

— Кому­то укрепляем фасад и фундамент, другим проводим воду или просто выплачиваем определенную сумму, — рассказывают строители. — Со всеми можно договориться до суда, и обе стороны в этом заинтересованы.

В итоге, по мнению застройщиков, все права будущих жильцов и соседей коттеджа соблюдены. Шквал обвинений и прессинг властей, начавшийся примерно два года назад, они считают «черным пиаром» от крупных строительных фирм, которые не хотят отказываться от своих сверхприбылей.

— Почему государство должно вмешиваться в отношения между соседями? Город — не для чиновников, которые зарылись в своих бумажках, а для жильцов. А их все устраивает. Не мешайте! — требуют они.

Вроде обоснованно, если бы не одно «но»: высказать, хоть и анонимно, свое мнение согласились только те застройщики, которые уверены в качестве своей работы. Неохотно, но они же признают: от беспредела в этой области мало кто застрахован.

Классический современный коттедж — это трехэтажный дом без мансарды на 15­30 семей. В ином случае почти всегда возникают проблемы с соседями и судебные разбирательства. Но по откровениям самих же строителей, как раз четвертый этаж — это и есть их чистая прибыль. Многие ли согласятся удовлетвориться 30% рентабельности, если подвернется шанс повысить ее вдвое? При этом, разумеется, оповещать о своих планах соседей никто не будет (это, кстати, первый «звоночек» о недобросовестном застройщике). Не каждый контролер от ресурсоснабжающей организации удержится от соблазна за «вознаграждение» прикрыть глаза на недочеты в проведении коммуникаций, если закравшаяся в первоначальных расчетах ошибка выплывет уже на согласовании техусловий. Не всякий риэлтор сможет отказаться от выгодной сделки, даже если будет видеть явный обман своего клиента.

Итог такой «халатности» — пожженные нервы и деньги новоселов, трагедия десятков семей в каждом конкретном случае. И, рано или поздно, те придут к стенам администрации с пикетом: «Почему не проследили?!». Как отделить добросовестных строителей от «беспредельщиков» и защитить новоселов, если, как предлагают застройщики, полностью удалить госконтроль?