Стоимость квадратного метра в двух 16-этажных домах на бульваре Комарова,  28б и 28в — одна из самых высоких в Ростове. Но в том, что почти половина квартир в этих высотках пустует, виноват не только экономический кризис.

Признать элитарность в домах-пятилетках сложно: не впечатляет ни забитый машинами узенький дворик, один на оба дома, ни обшарпанные, небрежно замазанные стены подъездов.

Обратились в редакцию «НВ» жители этих домов после публикации «Хранитель очага — от застройщика» (№ 211 от 17 июня 2010 г.). Напомним, речь шла о долгой борьбе жильцов дома по ул. 339-й Стрелковой дивизии, 12д за право отказаться от услуг управляющей компании и легализовать созданное ТСЖ «Калина». Описанное напомнило жителям улицы Комарова их собственную проблему: та же ситуация и то же действующее лицо — управляющая компания ООО «Очаг».

«Повторим?»

Процесс управления «по-очаговски» здесь повторяется даже в мелочах: договор с УК жильцы были вынуждены заключить еще до получения документов на квартиры на руки — под маркой «чтобы довести дом до ума после сдачи». Новые дома, не требующие особых затрат, не получали текущего обслуживания и постепенно ветшали. А собранные с жильцов деньги куда-то утекали.

— Ни отчетов, ни реакции на звонки. За все это время даже стены в подъездах не захотели побелить, — жалуются жильцы. — Но когда мы повесили объявление о создании ТСЖ, управляющая компания очнулась. Новый директор, третий за четыре года, предложил: «Давайте начнем с чистого листа», но даже не смог отчитаться за последний год.

По предоставленной впервые за четыре года смете выходило, что в содержание жилья входит лишь исправление недочетов застройщика: уплата штрафа за неверно установленные лифты, ремонт этих лифтов (с последующей покраской их масляной краской в нарушение противопожарных правил), установка пандусов (наваренные две железные рейки, как назло, по ширине не подходят ни к одной из детских колясок в доме), замена труб в подвальном помещении (напомним, домам нет еще и пяти лет), установка видеоконтроля и входных дверей в подъездах.

Зато  в разделе отчета «Доходы» почему-то не оказалось платы от рекламной компании, чьи двадцатиметровые баннеры красуются на стене, хотя деньги за аренду общедомовой собственности обязаны поступать на счет дома. Руководство управляющей компании понятия не имеет, кто там свои билборды развешивает…

Даже при всем этом  новый директор УК «Очаг» так и не смог пояснить, куда делись еще 400 тысяч из суммы, сданной за один только год на техобслуживание дома.

Весной этого года жильцы выбрали заочным голосованием ТСЖ, «за» было отдано 57%  голосов. При учете, что четверть квартир в домах так и стоит непроданной, еще часть — на «балансе» у перекупщиков, которым нет дела до управленцев их недвижимостью, — свое мнение высказали практически все постоянно проживающие в домах люди. ТСЖ «Северное сияние» было зарегистрировано, открыло расчетный счет, встало на налоговый учет. Но управляющая компания, как и в случае с ТСЖ «Калина», признать новую форму управления домами и передать документы отказалась. Даже после окончательного проигрыша «Калине» в суде по аналогичному поводу.

Секреты сдачи

— «Очагу» бы нам еще доплатить за то, что решились взять на себя содержание домов, — говорят члены правления ТСЖ «Северное сияние». — Здесь столько строительных недочетов, что просто удивительно, как они вообще были сданы!

Введены в эксплуатацию дома на бульваре Комарова,  28б и 28в  на основании разрешения № 1947 МУ «Инспекции по контролю за градостроительной деятельностью на территории Ростова-на-Дону» от 30 декабря 2005 года и  № 1750 от 29 декабря 2005 года соответственно.  В чем секрет сдачи дома с многочисленными нарушениями, узнать уже не у кого:  застройщик ООО «Славяне» — еще одно объединяющее ТСЖ «Калина» и «Северное сияние» лицо — ликвидировано три года назад.  Почему-то  об этом в первом товариществе узнали лишь в конце 2009 года, а во втором — и вовсе летом 2010-го со слов автора этих строк.

Причем в домах на Комарова уже готовящаяся к ликвидации фирма напоследок  «порезвилась» сполна. Взяла место под одну высотку, в строительное пятно вместила два дома и подземную автостоянку. На детскую площадку, парковку для жильцов и даже место под мусорные жбаны земли, разумеется, уже не хватило. Экономил застройщик не только на комфорте своих клиентов, но и на их безопасности.

— Обратите внимание — это двери повышенной огнестойкости, установленные в соответствии с правилами пожарной безопасности, — указывает один из жильцов на хлипкие фанерные дверцы на лестницах между этажами. — Они должны выдерживать высокие температуры в течение получаса…

Начиная с 10-го этажа в одном из домов по стенам струятся трещины в кирпичной кладке. А что творится в подвале и на крыше, выяснить жильцы не могут. Доступа к чердаку у них до сих пор нет — придется срезать замки. Пока лишь стоит догадываться, что за антенны без ведома жильцов базируются на крышах высоток и в каком состоянии находится сама крыша. А подвалы обоих домов вместе с коммуникациями… проданы застройщиком другим частным лицам в полном объеме.

Лишь кончик клубка

Есть ли возможность заставить застройщика ответить за творимый беспредел? Согласно данным  сайта «Вестник государственной регистрации» ООО «Славяне» было реорганизовано 05.12.2007  в форме слияния с девятью организациями из разных городов по всей России и разной, никак не сочетаемой друг с другом направленности. Итог — ООО «ЭраТехКом» с регистрацией в Кирове — тоже прожило недолго, у него остались свои правопреемники… Причем существующие в данный момент в Ростове ЗАО «Славяне», СК «Славяне» при значительном дублировании руководящего состава почившего ООО таким правопреемниками не являются.

На языке специалистов это называется «слив фирмы» — проторенная дорожка по уходу от ответственности и кредиторов. Чтобы распутать эту цепочку и найти крайнего и в данный момент существующего, который мог бы ответить на претензии клиентов ООО «Славяне», нужно время. А в запасе у жителей ТСЖ «Северное сияние» —  четыре месяца до окончания гарантийного срока.  Помощи в поисках от районной администрации, прокуратуры и надзорных инстанций ждать не приходится — все жалобы и петиции остались без ответа. Самостоятельно же жителям ТСЖ «Северное сияние» дотянуться до текущего правопреемника  или же до бывшего директора ООО «Славяне» Погибы — нереально. В российской практике есть лишь единичные примеры подобного распутывания цепочки поочередно «сливаемых» фирм. И то — с мощной административной поддержкой.

Хотя разобраться в этой ситуации стоило бы не только бывшим клиентам. Например, потому, что ООО «Славяне» через две недели после ликвидации начало… судебную тяжбу с управлением ФРС по РО по поводу третьего объекта на строительном пятне на бульваре Комарова — подземной стоянки по адресу Комарова, 28г (дело № А53-6535/2008-С4-7). А через два месяца получило документы на возврат госпошлины (на несуществующий, по сути, расчетный счет) по другому делу в арбитражном суде. Такие следы обнаруживаются вплоть до 2010 года, и прокуратуре стоило бы упокоить эту фирму-призрак хотя бы по ст. 327 УК (использование заведомо подложных документов).

Антиочаговская коалиция

По нашей наводке руководство ТСЖ «Северное сияние» связалось с коллегами из «Калины». Это сотрудничество поможет им обойти подводные камни, с которыми столкнулась в свое время председатель ТСЖ «Калина» Людмила Сысоева. Например, в вопросе  заключения договоров с ресурсо-снабжающими организациями — те всеми силами старались уклониться от этого,  мотивируя: «Вы сначала разберитесь, кто у вас управляет». Возможно, в дальнейшем последует совместный иск к ООО «Очаг» о возмещении исчезнувших без отчета денег —  очень сложный судебный процесс, но вполне реальный при совместных усилиях, тем более что суммы недостачи внушительны в обоих случаях. Эти деньги очень пригодятся новосозданным ТСЖ, которым, видимо,  придется самостоятельно разгребать ошибки застройщика.

…В данный момент руководство «Очага» действует по неизменному со времен борьбы с «Калиной» сценарию: не пускает новых управленцев к коммуникациям и  развешивает листовки, предостерегающие жильцов от «безумных действий инициативной группы ТСЖ «Северное сияние». «Тянут время, чтобы закончилась «гарантийка» застройщика», — считает руководство ТСЖ и готовится к первому в долгой череде (как показала практика ТСЖ «Калина») судебному заседанию о своей независимости. Теоретически, уже протоптанной дорогой идти «Северному сиянию», должно быть, легче. Но ситуации, в которой жители этого ТСЖ оказались, чисто теоретически и быть, не должно…