В деле о ростовском памятнике архитектуры по улице Большая Садовая, 94, поставлена точка. В конце 2009 года Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа признал недействительным постановление мэра Ростова, которое обрекало объект культурного наследия фактически на уничтожение.

Станет ли это стартом для нового — здравого и соответствующего закону — подхода к памятнику архитектуры, которому судебный вердикт по сути подарил вторую жизнь?

Здание построено в начале прошлого века известным архитектором Нидермайером. Объектом охраны является на только северный фасад здания, обращенный на Большую Садовую, но и его конфигурация, а также парадная лестница с коваными чугунными перилами. В начале ХХ века ростовчане знали это здание как доходный дом Сариевых. Сто лет спустя в доме размещалась библиотека имени Горького, магазин «Carnaby», проживали жильцы и коммуналок, и приватизированных квартир…

Ради муниципальных нужд

По мнению специалистов, в 2004 году здание нуждалось в капитальном ремонте и замене коммуникаций — не более, поскольку ростовские купцы строили на века, не жалея денег. Однако за очень короткий период статус памятника резко поменялся — дом был признан аварийным, непригодным для жилья и предназначен под снос. По постановлению мэра Ростова оттуда были выселены и библиотека, и немногочисленные жильцы. А сам земельный участок под зданием был изъят и предоставлен частному лицу, гражданке Т.В. Погиба для строительства торгово-офисного центра. В здании оставались лишь магазин «Carnaby», что разместился на первом этаже, и жильцы приватизированной квартиры № 40, которые категорически отказались расставаться с собственностью в центре Ростова.

Тот факт, что здание цело и по сей день украшает (даже в своем нынешнем запущенном виде!) главную улицу Ростова — заслуга британской компании «TJ Footwear (UK) Limited», владеющей магазином «Carnaby», и отчасти — бывшей владелицы квартиры № 40 Валентины Кирилловой.

Каждый из собственников, как мог, сопротивлялся сносу дома. Позднее, когда вокруг судьбы архитектурного памятника разгорелся скандал, сопровождаемый публикациями в местных СМИ, изменились и формулировки. О сносе больше не говорили. Зданию была уготована «реконструкция с сохранением фасадной части», что означало его фактический разбор, после чего на расчищенной площадке началось бы строительство торгово-офисного центра. И как бы щадяще ни звучали формулировки, привело бы это к неминуемому уничтожению и конфигурации дома, и уникальной парадной лестницы — объектов охраны.

Кстати, само решение мэра об изъятии земельного участка под строительство торгово-офисного центра не соответствует Земельному кодексу РФ. Но выяснилось это лишь при разбирательстве дела в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа. Ведь строительство торгово-офисного центра — не объект общего пользования как, например, инженерно-транспортная инфраструктура; такой центр не предусмотрен генпланом развития донской столицы. А потому муниципальные нужды тут ни при чем, решили в кассационной инстанции…

Суд да дело

Но это было позже, когда британская фирма «TJ Footwear (UK) Limited», владеющая магазином «Carnaby» и не собиравшаяся переезжать с Большой Садовой, попыталась добиться отмены решения двух судов: Арбитражного суда РО и Пятнадцатого арбитражного аппеляционного суда, признавших действительным постановление ростовского мэра об изъятии участка под спорным зданием «для муниципальных нужд».

Подав кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа (Краснодар), компания «TJ Footwear (UK) Limited добилась-таки решения об отмене известного постановления мэра Ростова. Оно состоялось в ноябре 2009 года.

В нем, кстати, обращается внимание на неправомерность ссылки судебных инстанций на ряд заключений специалистов, истолкованных как доказательство того, что дом подлежит сносу. В названных заключениях состояние здания оценивается как «неудовлетворительное», «непригодное для проживания», но вывод о том, что спорный дом подлежит сносу, в этих документах отсутствует. И более того — заключения по проекту, изготовленного по заказу собственника земельного участка Т.В. Погиба, предполагают реконструкцию здания, но никак не его снос…

Итак, по решению Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа постановление ростовского мэра от 28.02. 2007 № 207 «Об изъятии у организаций и граждан земельного участка по ул. Большая Садовая, 94, и предоставлению его гр. Т.В. Погиба для строительства торгово-офисного центра (реконструкция здания с сохранением фасадной части)» — недействительно.

Из этого следует, что должны быть пересмотрены многие ранее принятые решения…

Вынужденная продажа

На это очень надеется бывшая собственница квартиры № 40 В. Кириллова. Из всех жильцов дома ее семья держалась в здании дольше всех. На долю Кирилловой, женщины-инвалида, ее дочери и престарелой матери выпали тяжкие испытания. Они пережили пожар, отсутствие света и воды, опасное соседство бомжей, поселившихся в опустевшем доме, но отказывались съезжать. По решению Кировского районного суда Ростова Кириллова должна была заключить с городской администрацией и Погиба Т.В. соглашение о выкупе у нее в муниципальную собственность ее квартиры. Решение суда исполнено не было, что грозило Кирилловой принудительным выселением. Но дело решилось иначе — в конце концов владелица квартиры была вынуждена оформить сделку купли-продажи. Квартиру с террасой в пентхаузе в центре Ростова площадью почти 150 кв. метров В.Кириллова продала. За полученные деньги ей удалось приобрести жилье втрое меньшей площади отнюдь не в центре города. Конечно, ни о какой равноценной замене оставленной жилплощади, как положено по закону, и речи быть не может… Но выбора у Кирилловой не было.

Узнав о решении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, отменившем известное постановление мэра Ростова, В.Кириллова воспрянула духом — и подала заявление о пересмотре решения Кировского районного суда.

А через несколько дней после подачи заявления в суд в ее бывшей квартире № 40 по Большой Садовой № 94, случился очередной пожар. Выгорело все, что могло выгореть…

С головы — на ноги

Теперь, когда существует решение арбитража кассационной инстанции, ситуация должна измениться. Как ни парадоксально, но в течение нескольких лет администрация Ростова решала судьбу памятника без участия министерства культуры РО. Когда принималось решение о сносе (реконструкции?) памятника, специалистов из министерства не пригласили, обошли стороной, словно не их дело решать судьбу объекта культурного наследия.

В 2008 году областное министерство культуры по заявлению собственника здания, соседнего с домом Нидермайера, провело проверку состояния дома № 94 по Большой Садовой. Был составлен акт, разосланы письма.

Так, собственнику большей части здания Т.В. Погиба было рекомендовано принять соответствующие меры по устранению причин, которые привели к неудовлетворительному состоянию конструкций здания, было рекомендовано выполнить первоочередные меры по консервации объекта. Напоминалось и о том, что дом должен быть защищен от проникновения в него случайных лиц, чтобы исключить пожар, например… Закон предусматривает обременение для владельца при приобретении им в собственность памятника архитектуры, обязывающее поддерживать объект в должном состоянии и виде, — без права переделок. Если же приобретенный памятник содержится безхозяйственно, министерство вправе изъять его у нерадивого собственника. Закон предусматривает и такой вариант.

Напомним, кстати, что и магазин «Carnaby», и бывшая собственница кв. № 40 В. Кириллова в свое время заключили такие охранные обязательства и выполняли их.

Второе письмо министерства культуры, отправленное мэру Ростова, содержало просьбу дать поручение лицам, ответственным за контроль состояния памятника, и принять все меры, чтобы предотвратить ухудшение состояния несущих конструкций здания. Министерство напомнило администрации города, что отключение систем отопления и водоснабжения не улучшает ситуацию, а как раз — наоборот. Стены восточного фасада долгое время мокли именно из-за плохого состояния водопровода, что повредило и стену соседнего дома. Позже свою роль сыграло и тушение первого пожара, случившегося в 2008 году. А теперь произошел и второй…

Судя по нынешнему состоянию здания, ни собственник Т.В. Погиба, ни мэрия никак не отреагировали на попытки министерства культуры законсервировать объект до лучших времен.

Похоже, что сегодня это время пришло. И не должны ли теперь владельцы здания приложить все усилия, чтобы привести в порядок аварийный объект культурного наследия регионального значения, как того требует закон? Судьбой памятника пора заняться всерьез. Дом Нидермайера после реальной угрозы сноса-реконструкции получил право на вторую жизнь. И этим правом грех не воспользоваться.

Здание архитектора Нидермайера и ныне украшает главную улицу Ростова. И трудно представить, что городские власти согласились заменить этот шедевр архитектуры на «новодел».