О причинах такой ситуации мы спрашиваем начальника отдела контроля за градостроительной деятельностью органов местного самоуправления министерства территориального развития РО Александра ТАРАСЕНКО.
— Александр Алексеевич, где в Ростовской области чаще всего выявляются нарушения при строительстве?
— Большая часть —
— В чем эта уникальность?
— В чересчур слабой для мегаполиса
Этими документами предусмотрено, что подготовка, проверка и утверждение градостроительных планов земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, осуществляется архитекторами районов города. При этом исключается
Между тем во время проверок мы постоянно находим необъяснимые для специалистов такого уровня ошибки, даем предписания: приостановить стройку, исправить, например, отступ от межи. А этого сделать уже нельзя — дом почти построен.
— Почему эти «ошибки» обнаруживаются чаще уже во время судебных разбирательств между застройщиком и соседями?
— Потому что подготовка технического паспорта на объект строительства, необходимая при регистрации права собственности, производится со слов застройщика. Без проверки записывают все: назначение объекта, его этажность, дата начала и окончания строительства объекта, назначение его помещений…
Получается, что многоквартирный жилой дом по техпаспорту — объект индивидуального жилищного строительства, даже когда в нем больше трех этажей.
Хотя еще в 2006 году письмом заместителя главы администрации РО генеральному директору ГУП «Техническая инвентаризация Ростовской области» А. Карандееву поручалось запрашивать эту информацию в отделах по вопросам архитектуры и строительства органов местного самоуправления, уполномоченных на ведение ИСОГД.
— Это что?
— ИСОГД — это информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Согласно ч. 4 ст. 5 ФЗ № 191 от 29.12.2004 органы местного самоуправления до 1 июля 2006 года обязывались провести мероприятия по созданию и ведению информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.
— Как же тогда работает эта система?
— Пока — слабо. Более того, Управлением Роснедвижимости по РО письмом от 04.06.2008 № 1145 на имя руководителей организаций технической инвентаризации рекомендовано: при наличии разрешения на строительство, но при отсутствии акта ввода или проекта — просто производить запись: «Информация о соответствии градостроительным и строительным нормам и правилам не представлена». Неужели полагают, что застройщик сам на себя будет доносить?
— Как призвать застройщиков к закону?
— Сначала нужно призвать к порядку тех чиновников, которые отвечают за эту работу. Сейчас же утеряны важнейшие связи между организациями. Нет ИСОГД — нет копий схем планировочной организации участка с обозначением места размещения объекта. Нет связи между БТИ и местной администрацией — нет информации о нарушениях, которая бы повлияла на выдачу документации по объекту.
При выдаче градплана
— Идет информация о нарушениях — ваши действия?
— Если речь идет о Ростове, то запрашиваем документы в районном органе архитектуры. В 80% случаев нарушения обнаруживаются. Тогда — пишем предписание и отправляем главе района. Если нарушения в течение 30 дней не устранены, тогда информация направляется в прокуратуру. Пока идет переписка, застройщик продолжает строительство…
— Выход — обращаться в суд?
— Обычно исковые заявления в суд подают соседи. И чаще всего делают серьезную ошибку: подают на застройщика или на заказчика стройки, которые имеют законное разрешение на строительство. А ведь нужно оспаривать выданные с нарушением технических регламентов и нормативов решения, которые заложены в чертеже градостроительного плана и схеме планировочной организации земельного участка.
В судебный процесс стоит привлекать местную администрацию. Именно она имеет не только право, но и обязанность через суд останавливать стройку, требовать сноса здания. Подспорьем в этом вопросе являются комиссии по пресечению и предотвращению самовольного строительства, действующие в муниципальных районах и городах области.
Судиться нужно! Тем более что сами недобросовестные застройщики, строящие многоквартирные жилые дома под видом индивидуальных, так и делают. Они не утруждают себя необходимостью приведения разрешительной документации на строительство в соответствие с градостроительным законодательством. А напрямую обращаются в судебные органы по признанию права собственности на возведенный объект капитального строительства. Ведь
— Если дом уже построен…
— Если дом построен со слишком серьезными нарушениями, его могут и не зарегистрировать. При этом у жильцов возникает множество проблем, связанных с проживанием в таком доме.
— Теперь дом только под снос?
— Даже в этом случае возможна «работа над ошибками»: определить территорию для эксплуатации дома, выплатить соседям компенсации, выполнить дополнительные работы по обеспечению безопасности… Но и этого не делают.
У нас в самом деле очень демократичный Градостроительный кодекс. Он дает возможность еще до начала строительства получить разрешение на отклонение от предельных параметров. Если застройщик хочет построить многоквартирный дом в зоне Ж-1 (частный сектор), то он должен пройти через процедуру публичных слушаний для перевода земельного участка из одного вида в другой вид разрешенного использования. Если не хватает площади участка, то необходимо подбирать архитектурные решения, учитывая условия реально имеющейся площади. Можно разместить дом вплотную к меже! Но для этого нужно обратиться в специальную комиссию — все алгоритмы прописаны. Мы за любое строительство, но — по закону.
