Будет ли застройщик доносить сам на себя? На страницах «НВ» мы неоднократно писали о типичных нарушениях при строительстве: постройка многоквартирных домов под видом индивидуальных, несоблюдение отступов от границ межи, выходящие прямиком во дворы соседей водостоки…

О причинах такой ситуации мы спрашиваем начальника отдела контроля за градостроительной деятельностью органов местного самоуправления министерства территориального развития РО Александра ТАРАСЕНКО.

— Александр Алексеевич, где в Ростовской области чаще всего выявляются нарушения при строительстве?

— Большая часть — в Рос­тове-на-Дону. По-своему, это уникальный город.

— В чем эта уникальность?

— В чересчур слабой для мегаполиса нормативно-правовой базе для градостроительной деятельности. В первую очередь это относится к постановлению мэра Ростова-на-Дону от 14.11.2007 № 1180 «Об утверждении положения о порядке подготовки, утверждения, регистрации и выдачи градостроительных планов земельных участков» и подготовленному администрацией Ростова-на-Дону типовому стандарту № СТ-013-Т-3.2 муниципальной услуги «Подготовка градостроительного плана земельного участка для индивидуального жилищного строительства».

Этими документами предусмотрено, что подготовка, проверка и утверждение градостроительных планов земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, осуществляется архитекторами районов города. При этом исключается какой-либо контроль за их работой — у архитекторов районов полностью развязаны руки. Министерством в адрес администрации Ростова-на-Дону направлено предписание для устранения выявленных нарушений градостроительного законодательства еще в апреле 2009 года. Ответные действия до настоящего времени не приняты.

Между тем во время проверок мы постоянно находим необъяснимые для специалистов такого уровня ошибки, даем предписания: приостановить стройку, исправить, например, отступ от межи. А этого сделать уже нельзя — дом почти построен.

— Почему эти «ошибки» обнаруживаются чаще уже во время судебных разбирательств между застройщиком и соседями?

— Потому что подготовка технического паспорта на объект строительства, необходимая при регистрации права собственности, производится со слов застройщика. Без проверки записывают все: назначение объекта, его этажность, дата начала и окончания строительства объекта, назначение его помещений…

Получается, что многоквартирный жилой дом по техпаспорту — объект индивидуального жилищного строительства, даже когда в нем больше трех этажей.

Хотя еще в 2006 году письмом заместителя главы администрации РО генеральному директору ГУП «Техническая инвентаризация Ростовской области» А. Карандееву поручалось запрашивать эту информацию в отделах по вопросам архитектуры и строительства органов местного самоуправления, уполномоченных на ведение ИСОГД.

— Это что?

— ИСОГД — это информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Согласно ч. 4 ст. 5 ФЗ № 191 от 29.12.2004 органы местного самоуправления до 1 июля 2006 года обязывались провести мероприятия по созданию и ведению информационных систем обеспечения градостроительной деятельности. В Ростове-на-Дону положение и порядок ведения ИСОГД утверждены постановлением мэра только 25 января 2008-го! А ведь эту систему приняли в том числе для регистрации документа — это не позволяет чиновникам вносить изменения в градостроительный план земельного участка задним числом.

— Как же тогда работает эта система?

— Пока — слабо. Более того, Управлением Роснедвижимости по РО письмом от 04.06.2008 № 1145 на имя руководителей организаций технической инвентаризации рекомендовано: при наличии разрешения на строительство, но при отсутствии акта ввода или проекта — просто производить запись: «Информация о соответствии градостроительным и строительным нормам и правилам не представлена». Неужели полагают, что застройщик сам на себя будет доносить?

— Как призвать застройщиков к закону?

— Сначала нужно призвать к порядку тех чиновников, которые отвечают за эту работу. Сейчас же утеряны важнейшие связи между организациями. Нет ИСОГД — нет копий схем планировочной организации участка с обозначением места размещения объекта. Нет связи между БТИ и местной администрацией — нет информации о нарушениях, которая бы повлияла на выдачу документации по объекту.

При выдаче градплана каких-либо проверок, в том числе о наличии технических условий на подключение коммуникаций, нет. Правильно ли работает канализация, есть ли не только подводка, но и врезка газа — по техпаспорту не узнаешь. Кадастровый паспорт также заполняется со слов застройщика, например, о 100-процентной готовности объекта.

— Идет информация о нарушениях — ваши действия?

— Если речь идет о Ростове, то запрашиваем документы в районном органе архитектуры. В 80% случаев нарушения обнаруживаются. Тогда — пишем предписание и отправляем главе района. Если нарушения в течение 30 дней не устранены, тогда информация направляется в прокуратуру. Пока идет переписка, застройщик продолжает строительство…

— Выход — обращаться в суд?

— Обычно исковые заявления в суд подают соседи. И чаще всего делают серьезную ошибку: подают на застройщика или на заказчика стройки, которые имеют законное разрешение на строительство. А ведь нужно оспаривать выданные с нарушением технических регламентов и нормативов решения, которые заложены в чертеже градостроительного плана и схеме планировочной организации земельного участка.

В судебный процесс стоит привлекать местную администрацию. Именно она имеет не только право, но и обязанность через суд останавливать стройку, требовать сноса здания. Подспорьем в этом вопросе являются комиссии по пресечению и предотвращению самовольного строительства, действующие в муниципальных районах и городах области.

Судиться нужно! Тем более что сами недобросовестные застройщики, строящие многоквартирные жилые дома под видом индивидуальных, так и делают. Они не утруждают себя необходимостью приведения разрешительной документации на строительство в соответствие с градостроительным законодательством. А напрямую обращаются в судебные органы по признанию права собственности на возведенный объект капитального строительства. Ведь строили-то они по разрешению.

— Если дом уже построен…

— Если дом построен со слишком серьезными нарушениями, его могут и не зарегистрировать. При этом у жильцов возникает множество проблем, связанных с проживанием в таком доме.

— Теперь дом только под снос?

— Даже в этом случае возможна «работа над ошибками»: определить территорию для эксплуатации дома, выплатить соседям компенсации, выполнить дополнительные работы по обеспечению безопасности… Но и этого не делают.

У нас в самом деле очень демократичный Градостроительный кодекс. Он дает возможность еще до начала строительства получить разрешение на отклонение от предельных параметров. Если застройщик хочет построить многоквартирный дом в зоне Ж-1 (частный сектор), то он должен пройти через процедуру публичных слушаний для перевода земельного участка из одного вида в другой вид разрешенного использования. Если не хватает площади участка, то необходимо подбирать архитектурные решения, учитывая условия реально имеющейся площади. Можно разместить дом вплотную к меже! Но для этого нужно обратиться в специальную комиссию — все алгоритмы прописаны. Мы за любое строительство, но — по закону.