Чтобы комар носа не подточил

В правовых нюансах в этой сфере помогает разобраться судья Ростовского областного суда Тамара Амбарцумовна ХАЯНЯН.

– Что входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

– Общее собрание должно принимать решения:

• о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

• получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа;

• о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

• о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

• о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

• о способе управления многоквартирным домом.

Есть и другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

– В каких формах может проводиться собрание?

– Есть три формы проведения общего собрания. Во-первых, в форме очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование).

Во-вторых, в форме заочного голосования (через опрос или с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства) путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. 

В-третьих, в форме очно-заочного голосования – путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания. Голосование всех собственников в этом случае осуществляется в письменном виде.

– В какой суд обращаться с иском об оспаривании решения общего собрания собственников жилья?

– Такие иски подаются в суд общей юрисдикции по месту жительства или нахождения ответчика.

В качестве ответчика может привлекаться то лицо, которое непосредственно нарушает права и интересы собственника. Сейчас в судах сложилась практика по делам об оспаривании решений общих собраний, где ответчиками выступают инициаторы таких собраний, а в некоторых случаях – собственники помещений многоквартирного дома, проголосовавшие за принятое решение. В зависимости от обстоятельств дела в качестве соответчиков судами привлекаются товарищества собственников жилья, управляющие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами или выбранные на оспариваемом собрании для их управления.

– По какой причине чаще всего требуют признать решение общего собрания незаконным?

– Есть две категории обращений. К первой относятся споры по процедурным вопросам – нарушение порядка созыва, подготовки и т. д. Ко второй – споры о признании решений общего собрания недействительными в связи с нарушением прав и законных интересов собственника.

Большинство дел – это результат борьбы управляющих компаний за право управления многоквартирным домом. Возникают ситуации, когда по одному многоквартирному дому фактически осуществляет управление одна управляющая компания, а в отношении другой управляющей компании принято решение общего собрания о ее избрании. То есть появляется управляющая компания, которая пытается сместить действующую управляющую организацию. При этом прежняя управляющая компания лишена возможности обжалования решения общего собрания, поскольку по закону инициатором собрания может быть только собственник жилого помещения. Вот и возникают иски собственников об оспаривании решений общих собраний «с подачи» прежних управляющих компаний.

Сам по себе факт выбора новой управляющей компании автоматически не влечет за собой прекращения договора с компанией, выбранной ранее. Для того, чтобы расторгнуть договор управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения, необходимо соответствующее решение общего собрания собственников. Поэтому одним из оснований исков о признании недействительным решения о выборе новой управляющей компании являлось отсутствие решения о расторжении договора с выбранной ранее УК. В этой ситуации суды принимали решение в зависимости от ситуации, сложившейся на момент рассмотрения дела. Собственниками либо принималось решение о расторжении договора с управляющей компанией, либо созывалось новое общее собрание о продлении полномочий прежней компании. В этом случае приоритетную силу имело последнее принятое собственниками решение.

Хотелось бы обратить внимание вот на что: проведение собрания в отсутствие кворума является безусловным основанием для признания принятых на нем решений недействительными и не имеющими юридической силы.