Как выбрать застройщика?

Как изначально избежать рисков при выборе застройщика для покупки недвижимости в новостройке, когда дом еще строится?

Застройщиком может быть юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы (общество с ограниченной ответственностью (ООО), открытое акционерное общество (ОАО), закрытое акционерное общество (ЗАО).

Совет первый. Необходимо «познакомиться» с самим застройщиком, получить отзывы, узнать о его репутации, выяснить, какие объекты застройщиком уже были построены. Посмотрите готовые объекты, внимательно осмотрите прилегающие к строительству участки и территорию. Даже если разрешение на строительство есть, не факт, что новостройка не нарушает права кого-либо из соседей. Выясните, какие замечания были у других покупателей объектов у этого застройщика, насколько солидно выглядит офис фирмы-застройщика, есть ли у него собственная юридическая служба и так далее.

Совет второй. Попросите учредительные и регистрационные документы застройщика как юридического лица, устав, зарегистрированный в уполномоченном органе (это может быть либо администрация района или города, если общество создано достаточно давно, или налоговый орган, если общество создано несколько лет назад). Проверьте, совпадает ли адрес, указанный в уставе застройщика, с его реальным местонахождением, убедитесь в наличии у него соответствующих лицензий (если строительные работы будут вестись самим застройщиком, в перечне видов деятельности должны в обязательном порядке быть отражены работы, связанные с генеральным подрядом на ведение строительных работ, строительные работы по возведению зданий и сооружений и все иные виды строительных работ, причем в качестве основных видов деятельности). Если застройщик является обществом с ограниченной ответственностью и имеет двух и более учредителей, то в наличии должен быть учредительный договор. Обязательно наличие свидетельства о государственной регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет. Если есть сомнения — закажите в налоговом органе того района, в котором поставлен на учет застройщик, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ), подав заявление в указанный налоговый орган с указанием регистрационного номера и места нахождения ООО. Услуга является платной. Кроме того, нужно проверить полномочия единоличного исполнительного органа застройщика — т. е. его руководителя. Как правило, он избирается уполномоченным на это органом, и результат его избрания фиксируется чаще всего либо в виде решения, либо протокола. Именно руководитель будет представлять интересы застройщика и в конечном итоге подписывать с вами договор.

Те, кому нечего опасаться, без всяких раздумий документы вам представят.

Совет третий. Ознакомьтесь с документами, которые подтверждают право застройщика на строительство объекта недвижимости.

Застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок, предоставленный именно ему (этому ю/л) для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будет входить объект долевого строительства;

– разрешение на строительство (разрешение нужно потребовать и ознакомиться с ним);

– проектную декларацию. Согласно ст. 19 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация представляет собой информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, застройщик обязан опубликовать указанную проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить указанную информацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный контролирующий орган;

– заключение государственной экспертизы проекта;

– сведения об опубликованной проектной декларации.

Совет четвертый. Следует узнать, страхует ли застройщик риски долевого участия.

Эта практика пока что не особенно развита. Однако это позволит участнику спать спокойно во время строительства дома и быть уверенным, что его деньги не превратятся в пыль.

Совет пятый. Следует оформлять отношения на участие в строительстве непосредственно с застройщиком, на имя которого оформлены все соответствующие права и разрешения.

Зачастую на рынке предлагаются права участия в строительстве генеральными подрядчиками, подрядчиками застройщика или третьими лицами, которые получили передаваемые права на основании договоров продажи имущественных прав требования, договоров уступки, договоров цессии. Необходимым условием для таких видов договоров является исполнение обязательств перед застройщиком, неважно, каким образом происходила оплата: путем поставки строительных материалов, выполнением каких-либо работ или услуг либо иным образом.

Если обязательства по договору указанными лицами исполнены перед застройщиком в полном объеме, то их права по договору вполне оправданы, и они имеют право на их передачу новым участникам строительства. Однако имеет смысл убедиться, каким образом они могут передать права участия в строительстве, с согласия застройщика или без него.

Не следует забывать о том, что именно застройщик несет ответственность за своевременную сдачу объекта в эксплуатацию и его качество. Поэтому во избежание каких-либо недоразумений передача прав новым участникам строительства должна производиться обязательно с участием застройщика.

Совет шестой: следует исключить возможность двойной продажи приобретаемого права участия в строительстве. Договоры долевого участия подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при условии, если разрешение на строительство объекта было выдано после 1 апреля 2005 года. Если сведения о строящемся объекте и застройщике уже занесены в ЕГРП, то застройщик более благонадежен, и ему вполне можно довериться.

Если же право участия в строительстве приобретается не у застройщика, а у иного обладателя права, тогда необходимо обратиться к застройщику и получить информацию о надлежащем продавце права из реестра участников строительства. Данный реестр должен вестись всеми застройщиками.

Новому участнику строительства необходимо уведомить застройщика о приобретении им права и убедиться в том, что застройщик принял данное уведомление и внес в реестр сведения о нем.

После вступления в силу законодательства об участии в долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), который ужесточил требования к процедуре оформления документов, стали активно применяться иные схемы оформления отношений с участниками строительства. Возродилась практика создания жилищно-строительных кооперативов с таким же как у застройщика наименованием, участники строительства в которых получили статус пайщиков. Некоторые застройщики на практике оформляют отношения на основании инвестиционных или займовых договоров. Но как бы то ни было, все эти схемы имеют определенные недостатки.

Поэтому, чтобы застраховать себя потенциальному участнику строительства в этих случаях потребуется квалифицированная помощь юриста.

Все вышесказанное относится и к выбору объекта при покупке жилого дома в коттеджных поселках, покупке таунхаус, покупке земли под строительство жилого дома, однако есть и некоторые особенности, связанные с приобретением прав на земельный участок, на котором будет расположен объект.

Во-первых, необходимо разобраться с тем, какой земельный участок предоставлен застройщику под строительство или какой земельный участок предлагает к продаже ПРОДАВЕЦ для строительства жилого дома.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ все земли делятся на семь категорий:

– сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т.п.);

– населённых пунктов (городов, деревень, сёл т.д.)

– промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.

– особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);

– лесного фонда;

– водного фонда;

– запаса.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определённый, документально закреплённый, вид разрешённого использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причём, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях и на земле населённого пункта.

Видов разрешённого использования земельных участков очень много. Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев используются под:

– сельскохозяйственное производство,

– личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок),

– садоводство или огородничество,

– дачное строительство,

– крестьянско-фермерское хозяйство,

– индивидуальное жилищное строительство.

Нужно иметь в виду, что земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества так же можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жильё, но право регистрации в нём по месту жительства не предусмотрено.

А вот участки под индивидуальное жилищное строительство (предусматривающие регистрацию, прописку) обязательно должны быть застроены, нельзя просто развести там огород или организовать сад.

Личное подсобное хозяйство подразумевает, что на участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сады. Разрешение на строительство на такой земле не предусмотрено, хотя можно получить его, если земля относится к категории «земли населённых пунктов».

На земле крестьянско-фермерского хозяйства собственник обязан (в других видах пользования — это не обязанность, а право) вести сельскохозяйственную деятельность (сажать овощи, выращивать фрукты, разводить скот т.п.), он должен быть зарегистрированным частным предпринимателем и ежеквартально отчитываться о доходах в налоговых органах.

Таким образом, если вы решили купить землю, чтобы построить жилой дом и хотите в нем жить и быть там прописанным, то сам земельный участок на момент приобретения должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и разрешенное использование должно быть «индивидуальное жилищное строительство».

Конечно, можно надеяться, что после покупки земли и строительства дома вам удастся перевести земельный участок в другую категорию, но нужно иметь в виду, что это достаточно сложно и не всегда возможно сделать.

Имеющий в собственности землю, действительно может изменить вид её разрешённого использования. Но для этого требуется обратиться в местную администрацию с ходатайством, пояснив причину изменения целевого назначения земельного участка предоставить:

– документы, удостоверяющие личность;

– кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.

Градостроительным кодексом РФ (ст. 31, 32) установлено, что вопрос изменения вида использования земли подлежит обсуждению на публичных слушаниях, на которых местные жители должны выразить свое согласие, и установлена определенная процедура оповещения граждан и проведения публичных слушаний, по результатам которых местная администрация либо разрешает, либо отказывает в выборе данного вида целевого использования земли.

Во-вторых, необходимо выяснить вопрос наличия коммуникаций на земельном участке или поблизости от него (газа, света, канализации, воды). И конечно наличие благоустроенных проездов, дорог, и доступности общественного транспорта.

В-третьих, нужно разобраться с тем, что предлагает ПРОДАВЕЦ, договор купли-продажи земельного участка, на котором вы сами будете строить жилой дом, самостоятельно выбирая подрядчика, или договор купли-продажи земли с подрядом на строительство коттеджа, когда и выбор подрядчика, который будет вести строительство и даже проекты домов уже определены ПРОДАВЦОМ.

Еще одна ситуация договор купли-продажи таунхаус.

Таунхаус (англ. townhouse) — малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами, т. е. По сути, часть жилого дома, у которого будет общая стена с соседними домами.

Каждый коттедж представляет собой не только жилую площадь (примерно 150-300 кв. м.), но и личный гараж, и место для парковки автомобилей. Как правило, в таунхаусах используют вертикальную планировку. На первом этаже чаще всего располагают кухню, гостиную, технические и подсобные помещения, на втором — спальни, детскую и рабочий кабинет. Есть таунхаусы с цокольным этажом. Все уровни оснащены отдельными санузлами.

Земельный участок, как правило, небольшой, 1– 5 соток, поскольку земельный участок, занимаемый одной «квартирой» в таунхаусе, существенно меньше, чем требуется для индивидуального коттеджа, то это уменьшает себестоимость строительства.

Однако сам земельный участок, на котором стоит дом, может находиться в собственности застройщика, который в дальнейшем также будет предоставлять платные услуги по обслуживанию дома и территории поселка.

Конечно, невозможно в одной статье охватить все вопросы, и это лишь маленький пласт вопросов, которые могут возникнуть. Удачного выбора и скорейшего новоселья.

Продолжение следует.